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Colliers: Drittes Quartal sorgt für solides Umsatzergebnis auf dem Düsseldorfer Bürovermietungsmarkt


08.10.2021

Der Bürovermietungsmarkt im Stadtgebiet Düsseldorf hat in den ersten drei Quartalen des laufenden Jahres nach Angaben von Colliers einen Flächenumsatz von 193.000 Quadratmeter erzielt. Damit wurde das Umsatzergebnis des vergleichbaren Vorjahreszeitraumes nahezu wiederholt (minus 4 Prozent). Während in der ersten Jahreshälfte 2021 kein Mietvertragsabschluss im Flächensegment über 5.000 Quadratmeter registriert werden konnte, waren im dritten Quartal zwei Flächenumsätze über 10.000 Quadratmeter zu vermelden. Zum einen wird das Hauptzollamt seine Büroflächen künftig in die Projektentwicklung Toniq1 im „Quartier (n)“ im Düsseldorfer Norden verlegen, zum anderen wurde der Flächenumsatz durch den Eigennutzer Alltours mit Baubeginn am Mannesmannufer wirksam. Die kurzfristig verfügbaren Flächenüberhänge erhöhten sich im Vergleich zum Herbst 2020 erwartungsgemäß auf nun 6,9 Prozent. Dabei hatte die Entwicklung der angebotenen Untermietflächen einen merklichen Anteil.


  • Büroflächenumsatz für das Stadtgebiet Düsseldorf in den ersten drei Quartalen 2021 mit 193.500 Quadratmeter nahezu auf Vorjahresniveau (minus 4 Prozent)
  • Wieder größere Aktivität im mittleren und großen Flächensegment
  • Flächenangebot hat zugenommen – Leerstandsquote inklusive Untermietflächen nun bei 6,9 Prozent 
  • Mieten stabil: Sowohl Spitzenmiete als auch gewichtete Durchschnittsmiete unverändert zum Vorjahr 
  • Vorvermietungsquote bei Projektentwicklungen für das laufende Jahr bei rund 70 Prozent

Cem Ergüney, Head of Office Letting bei Colliers in Nordrhein-Westfalen: „Nachdem die erste Jahreshälfte im zweiten Jahr unter Corona-Bedingungen mieterseitig erwartungsgemäß zurückhaltend ausgefallen ist, war im dritten Quartal wieder eine erhöhte Aktivität in allen Größensegmenten zu verzeichnen. Im Vorjahresvergleich erreicht der Büroflächenumsatz damit nahezu das Niveau des vergleichbaren Vorjahreszeitraumes.“

In den ersten neun Monaten des laufenden Jahres wurden neben den beiden Großabschlüssen im Segment über 5.000 Quadratmeter insgesamt 15 Anmietungen im Bereich zwischen 2.000 und 5.000 Quadratmeter registriert, alleine neun davon entfallen auf das dritte Quartal. „Dieses Segment kann stellvertretend für die zunehmende Marktdynamik herangezogen werden. In Summe hat sich das Umsatzvolumen dieser Größenklasse zum vergleichbaren Vorjahreszeitraum verdoppelt“, ergänzt  Ergüney. Weitere 20  Anmietungen wurden im Segment über 1.000 Quadratmeter registriert, das Plus im Jahresvergleich in diesem Segment beläuft sich immerhin auf rund 14 Prozent. Auch die beiden kleinflächigen Segmente bis 1.000 Quadratmeter präsentierten sich solide. Während die Größenklasse 500 bis 1.000 Quadratmeter das Vorjahresergebnis um 3 Prozent verfehlte, konnte das kleinste Flächensegment bis 500 Quadratmeter sogar einen Zuwachs von 40 Prozent verbuchen. Insgesamt ist somit den beiden Flächensegmenten zusammen ein Umsatzanteil von etwas mehr als 50 Prozent zuzuschreiben.

Die räumliche Verteilung der Mietverträge konzentrierte sich im bisherigen Jahresverlauf insbesondere auf zwei Teilmärkte. Der Teilmarkt Nord konnte mit 44.100 Quadratmeter den höchsten Flächenumsatz verbuchen. Dahinter folgt die Teilmarkt Innenstadt mit knapp 40.000 Quadratmeter. Zudem konnte insbesondere der CBD eine Vielzahl von Mietvertragsabschlüssen (mehr als 50) verbuchen. Bei der Branchenverteilung nehmen im Stadtgebiet Beratungsunternehmen die Spitzenposition ein, gefolgt von den Branchen Information und Telekommunikation sowie Handel und Öffentliche Verwaltung.

Im Zuge der vergangenen Quartale haben sich die kurzfristig verfügbaren Flächenüberhänge im Stadtgebiet Düsseldorf erwartungsgemäß erhöht. Als Ergebnis notiert die Leerstandsquote inklusive Untermietflächen zum Ende des dritten Quartals 2021 bei 6,9 Prozent, entsprechend 550.900 Quadratmeter Leerstand. „Dabei ist anzumerken, dass sich seit Jahresbeginn der Anteil der angebotenen Untermietflächen merklich erhöht hat. Waren zum Jahresende 2019 nur vereinzelt Untermietflächen am Markt verfügbar, so sind derzeit gut 8 Prozent der kurzfristig verfügbaren Flächen den Untermietflächen zuzuschreiben. Die aktuelle Entwicklung der Leerstandssituation deckt sich mit unserer im vergangenen Jahr aufgestellten Prognose“, kommentiert Ergüney.

Im weiteren Jahresverlauf könnten jedoch alleine die avisierten Fertigstellungen von Projektentwicklungen dafür sorgen, dass sich der Leerstand weiter moderat erhöht. Insgesamt werden für 2021 Fertigstellungen in Höhe von etwa 67.000 Quadratmeter erwartet, die Vorvermietungsquote liegt aktuell bei 70 Prozent. Im Folgejahr 2022 sind Fertigstellungen von rund 112.000 Quadratmeter angekündigt, auch hier beträgt die Vorvermietungsquote etwas mehr als 60 Prozent.

Die Mietpreisentwicklung in der Landeshauptstadt zeigten sich im bisherigen Jahresverlauf, wie auch schon im gesamten Vorjahr, sehr stabil. Die Spitzenmiete im CBD notiert derzeit unverändert bei 28,50 Euro pro Quadratmeter. Auch die gewichtete Durchschnittsmiete bleibt im Jahresvergleich unverändert bei 16,60 Euro pro Quadratmeter. Damit bewegt sich die derzeitige Durchschnittsmiete weiterhin im oberen Bereich des Korridors der vergangegenen zehn Jahre.

„Abschließend bleibt festzuhalten, dass der Bürovermietungsmarkt im Stadtgebiet Düsseldorf nach einer sehr zurückhaltenden ersten Jahreshälfte im dritten Quartal einen für die aktuelle Situation soliden Büroflächenumsatz gezeigt hat. Die Zunahme des Flächenangebotes bewegt sich weiterhin im prognostizierten Korridor. Dabei zeigte sich aber die Mietpreisentwicklung in allen Segmenten sehr robust. Für das Schlussquartal des Jahres ist zu erwarten, dass neben zahlreichen Mietvertragsprolongationen aber auch die größeren Flächensegmente weiter belebt werden. Im Gesamtjahr 2021 ist daher ein Büroflächenumsatz von mindestens 260.000 Quadratmeter weiterhin sehr realistisch“, resümiert Ergüney.

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