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BNP Paribas Real Estate veröffentlicht Zahlen für das vierte Quartal 2016


11.01.2017 Hotelmarkt

Hotel-Investmentmarkt auf Höhenflug


Frankfurt am Main, 9. Januar 2016 – Der Hotel-Investmentmarkt ist seinem Höhenflug treu geblieben und hat sich zu neuen Sphären aufgeschwungen. Mit einem Transaktionsvolumen von 5,18 Mrd. € wurden nicht nur die 5-Mrd.-€-Marke erstmals durchbrochen und ein neues Rekordergebnis erzielt, sondern auch der mittlerweile siebte Umsatzanstieg in Folge registriert. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.

„Keine andere Assetklasse kann eine vergleichbare Erfolgsstory vorweisen“, sagt Alexander Trobitz, Head of Hotel Services der BNP Paribas Real Estate GmbH. „Dabei ist nicht nur bei den Einzelinvestments mit fast 3,1 Mrd. € ein neuer Rekord zu vermelden, auch bei den Portfolios war das Marktgeschehen überaus dynamisch. Sie belaufen sich zum Jahresende 2016 auf gut 2,1 Mrd. €, ebenfalls so viel wie nie zuvor.“ Der Jahresendspurt kann sich sehen lassen: Rund 43 % des Volumens entfallen auf das vierte Quartal. Im Portfoliosegment steuerten die letzten drei Monate sogar fast die Hälfte zum Endergebnis bei.

Immobilien AGs/REITs sind aktuell die dominierende Käufergruppe. Gut 29 % des Volumens entfallen auf sie. Dabei haben sie vorwiegend im Rahmen von Portfoliodeals investiert: Hier sorgten sie unter anderem mit dem Kauf des Interhotel-Portfolios, das nach dem Ankauf 2015 direkt weiter an FDM Management verkauft wurde, sogar für rund die Hälfte des Volumens. Auf Spezialfonds – sie wurden vorwiegend im Rahmen von Einzeltransaktionen tätig – entfällt ein Anteil von knapp 18 %. Auf dem dritten Rang finden sich Equity/Real Estate Funds (13 %). Auch sie haben ihr Geld vorwiegend im Rahmen von Portfoliotransaktionen angelegt. Wesentliche Beiträge leisteten darüber hinaus Investment Manager, die für verschiedene Anlegertypen wie Versicherungen oder Pensionskassen tätig werden, mit rund 11 %, Corporates mit 8 % und offene Fonds mit fast 6 %. Alle übrigen Investoren tragen in der Summe knapp 16 % bei.

In den letzten sieben Jahren war das Verhältnis zwischen aus- und inländischen Investoren grundsätzlich recht ausgewogen, wobei erstere mit Beiträgen von knapp 51 bis 63 % hauchdünn in Führung lagen. 2016 haben ausländische Investoren mit einem Anteil von 57 % erneut knapp die Oberhand behalten. Im Portfoliosegment gingen mit dem Interhotel Portfolio (an FDM Management) und der Übernahme der Hostelkette A&O durch TPG einige der größten Transaktionen auf das Konto ausländischer Investoren. Hier ist ihr Anteil mit 83 % auch deutlich höher als bei Einzeldeals (39 %).

Die sieben großen Investmentstandorte (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, Leipzig und München) beenden das Jahr mit einem Anstieg der Hotel-Investments um 8 % auf etwa 2,93 Mrd. €. Damit liegt der Zuwachs in den großen Städten deutlich unter dem bundesweiten Anstieg (+18 %), Hotel-Investments außerhalb der großen Märkte gewinnen dementsprechend zunehmend an Bedeutung. Innerhalb der Städte fielen die Entwicklungen angebotsbedingt unterschiedlich aus. Knapp in Führung liegt die Hauptstadt mit 693 Mio. € (+7 %), gefolgt von Frankfurt, wo 688 Mio. € investiert wurden (+175 %). Dieses außerordentliche Ergebnis der Mainmetropole ist auch auf den Verkauf der Hilton Hotels im Squaire zurückzuführen, die im Rahmen der Office First-Übernahme den Eigentümer wechselten. In München ist der Umsatz nach einem Rekordergebnis im Vorjahr wieder auf 421 Mio. € zurückgegangen (-44 %), was aber immer noch ein sehr gutes Ergebnis ist. Auf den Plätzen vier und fünf folgen Düsseldorf mit 398 Mio. € (+36 %) und Hamburg mit 378 Mio. € (-30 %). Leipzig sichert sich erneut den sechsten Platz (204 Mio. €, +74 %) vor Köln, wo 147 Mio. € (+30 %) umgesetzt wurden.

Der Blick auf die Verteilung der Investments nach Größenklassen zeigt nur wenig Veränderungen im Vorjahresvergleich. Nach wie vor hängt der Umsatz wesentlich von Abschlüssen im dreistelligen Millionenbereich, also vorwiegend dem Portfoliosegment, ab (39 %). Ein äußerst reges Marktgeschehen war aber auch im Segment zwischen 25 und 50 Mio. € zu verzeichnen. Hier sorgte eine Vielzahl von einzelnen Hotelverkäufen, unter ihnen auch das Holiday Inn Hotel im Frankfurter Stadtteil Gateway Gardens, allein für rund 1,2 Mrd. € Umsatz. Mit knapp 25 % hat sie sich vor die Kategorie 50-100 Mio. € (23 %) geschoben. Weitere rund 10 % entfallen auf Abschlüsse zwischen 10 und 25 Mio. € sowie knapp 4 % auf die kleinste Kategorie unter 10 Mio. €.

Perspektiven

„Nach dem phänomenalen Jahresendspurt und dem Rekordergebnis gestaltet sich eine Prognose für das Jahr 2017 immer schwieriger. Grundsätzlich besteht zwar eine außerordentlich hohe Investorennachfrage, sowohl von auf diese Assetklasse spezialisierten Anlegern als auch zur Risikodiversifizierung, sodass Hotels mittlerweile in die Top 3 Assetklassen aufgerückt sind. Allerdings ist die Angebotsseite trotz guter Bautätigkeit unzureichend und das aktuelle Jahresergebnis nicht zuletzt auch einer Vielzahl von umfangreichen Verkäufen zu verdanken, sowohl im Einzel- als auch Portfoliosegment, wie sie in der Häufung wohl nicht jedes Jahr zu wiederholen sein werden. Dennoch sollte das Erreichen von 4 Mrd. € auch für 2017 das Ziel sein; auch vor einem Jahr hätten nur wenige auf das erneute Durchbrechen der 4-Mrd.-€-Marke gewettet und schon gar nicht auf das Übertreffen von 5 Mrd. €“, Alexander Trobitz.

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