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BNP Paribas Real Estate veröffentlicht Investmentzahlen für das 1. Halbjahr 2018


04.07.2018 Büroinvestmentmarkt

Weiterhin gute Stimmung: Umsatz im Vorjahresvergleich noch einmal leicht gesteigert


Im ersten Halbjahr 2018 wurden bundesweit gut 26,1 Milliarden Euro in Gewerbeimmobilien investiert. Damit wurde das bereits außergewöhnliche Ergebnis des Vorjahres sogar noch um einige Millionen übertroffen. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate. Die wichtigsten Ergebnisse im Überblick:

  • Mit gut 20 Milliarden Euro neues Rekordergebnis bei Einzeldeals (+17 %)
  • Transaktionsvolumen von insgesamt 26,1 Milliarden Euro
  • Zweitbester Investmentumsatz aller Zeiten im ersten Halbjahr
  • Allerdings weniger Paketverkäufe (-32 %) aufgrund eines mangelnden Angebots
  • Büro-Investments setzen sich mit einem Anteil von 44 % erneut an die Spitze
  • Spitzenrenditen überwiegend stabil
  • Über 850 erfasste Transaktionen
  • Anteil ausländischer Käufer bei gut 41 %

„Mit einem Transaktionsvolumen von gut 26,1 Milliarden Euro wurde erneut ein herausragendes Ergebnis erzielt, das den Vorjahreswert noch einmal um wenige Millionen Euro übertrifft. Nur 2007 wurde aufgrund der vielen großen Paketverkäufe noch mehr umgesetzt. Die Stimmung auf den Märkten ist also weiterhin gut, auch wenn in den vergangenen Monaten einige Entwicklungen und Meldungen auf ein zukünftig etwas schwierigeres gesamtwirtschaftliches Umfeld hindeuten. Bislang orientieren sich die Käufer aber eindeutig an den aktuellen Fundamentaldaten, und diese sprechen unverändert für ein Engagement in deutsche Immobilien. Die Beschäftigung wächst weiter, wenn auch etwas verlangsamt, und sorgt für unverändert starken Rückenwind von Seiten der Nutzermärkte, und auch das Zinsumfeld ist nach wie vor sehr attraktiv. Selbst bei einem vermutlich etwas geringerem BIP-Wachstum in den nächsten Jahren bestehen gute Aussichten für spürbare Mietpreissteigerungen. Perspektivisch sind damit die Weichen für Wertsteigerungspotenziale gestellt, sodass Immobilien als stabile und nachhaltige Assetklasse bei Anlegern weiter hoch im Kurs stehen. Das große Interesse der Investoren spiegelt sich insbesondere in der Entwicklung bei Einzeldeals wider, die erstmals die 20-Milliarden-Euro-Marke knacken und das bisherige Allzeithoch aus dem Vorjahr noch einmal um stolze 17 % überbieten“, erläutert Piotr Bienkowski, CEO von BNP Paribas Real Estate Deutschland.

Mit gut 11,4 Milliarden Euro und einem Umsatzanteil von 44 % wurde auch im ersten Halbjahr 2018 mit Abstand am meisten in Büroobjekte investiert. Nur 2007 (getrieben durch große Portfolioverkäufe) fiel das Ergebnis noch höher aus. Bezogen auf Einzeltransaktionen wurde demgegenüber mit 10,36 Milliarden Euro ein neuer Rekord aufgestellt, der um rund 17 % über der bisherigen Bestmarke liegt. Vor dem Hintergrund der unverändert hohen Flächenumsätze auf den Nutzermärkten ist das große Engagement der Käufer in diesem Marktsegment nachvollziehbar und konsequent. Ein rückläufiges Transaktionsvolumen verzeichneten dagegen Einzelhandelsimmobilien (-16 %), die mit gut 4,68 Milliarden Euro den zweiten Platz in der Umsatzstatistik belegen. Trotzdem bewegen sie sich damit etwa im Schnitt der letzten zehn Jahre. Es mangelte in erster Linie an einem ausreichenden Angebot an größeren Paketen, in die 45 % weniger investiert wurden als im Vorjahreszeitraum. Ob und in welchem Umfang die intensiven Diskussionen um die Zukunft des stationären Handels die Retail-Investmentmärkte zukünftig beeinflussen werden, bleibt noch abzuwarten. Auf Rang drei der Nutzungsarten platzieren sich Logistikobjekte, deren Anteil sich auf 11,5 % beläuft. Mit rund 3 Milliarden Euro fällt das Ergebnis zwar nur gut halb so hoch aus wie im vergangenen Jahr, stellt aber trotzdem den zweitbesten Wert aller Zeiten dar. Dass ein Umsatz wie im Vorjahr, mit vielen großen, auch paneuropäischen Portfoliotransaktionen kaum zu wiederholen sein würde, ist keine Überraschung. Grundsätzlich hält der Aufwärtstrend der vergangenen Jahre aber unverändert an. Spürbar zugelegt haben auch Hotel-Investments (+19 %), die gut 1,9 Milliarden Euro zum Resultat beitragen. Auch hier zeigt sich ein vergleichbares Bild. Während der Umsatz mit Paketverkäufen leicht rückläufig war, konnten Einzeldeals um stolze 27 % zulegen und markieren damit ebenfalls einen neuen Bestwert. Der seit einigen Jahren zu beobachtende Bedeutungszuwachs dieser Assetklasse, der sich auch in einem breiteren Investorenspektrum widerspiegelt, wurde damit erneut unterstrichen.

Die außergewöhnliche Performance bei Einzeltransaktionen wurde vor allem auch durch eine hohe Anzahl großvolumiger Verkäufe über 100 Millionen Euro beeinflusst. In den ersten sechs Monaten des laufenden Jahres konnten bereits 36 Deals in diesem Marktsegment registriert werden und damit über 40 % mehr als im vergleichbaren Vorjahreszeitraum. Rund ein Drittel davon wurde in München umgesetzt, aber auch Berlin und Frankfurt haben von dieser Entwicklung profitiert. Anders stellt sich die Situation bei Portfolios dar, wo mit rund 6,1 Milliarden Euro knapp ein Drittel weniger investiert wurde. Trotz des Rückgangs liegt der Wert aber immer noch deutlich über dem zehnjährigen Durchschnitt. Verantwortlich für den niedrigeren Umsatz ist ein eher geringes Angebot, wohingegen das Interesse der Investoren weiterhin groß ist.

Ausländische Anleger haben im ersten Halbjahr gut 41 % zum Umsatz beigetragen. Damit liegt ihr Anteil zwar unter dem Vorjahreswert, gleichzeitig aber über dem zehnjährigen Schnitt. Berücksichtigt man das rückläufige Portfoliogeschäft (ein Segment, in dem ausländische Käufer traditionell überproportional stark vertreten sind), zeigt sich ein insgesamt unverändert großes Interesse ausländischer Anleger. Mit gut 19 % haben sich europäische Investoren wie gewohnt an die Spitze gesetzt, gefolgt von nordamerikanischen Käufern, die knapp 9 % zum Resultat beisteuern. Mit jeweils rund 6 % liegen asiatische Anleger und Investoren aus dem Nahen Osten in etwa gleichauf und untermauern eindrucksvoll ihren steigenden Stellenwert für die deutschen Investmentmärkte. Mit fast 1,6 Milliarden Euro liegt das Volumen, das aus Middle East investiert wurde, auf einem neuen Rekordniveau.

„Einen großen Anteil am außergewöhnlichen Umsatz hatten die großen deutschen A-Standorte Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart, in denen im ersten Halbjahr ein Transaktionsvolumen von knapp 15,9 Milliarden Euro erfasst wurde, was ebenfalls einen neuen Bestwert darstellt. Von den sieben Städten konnten vier, nämlich Berlin, Düsseldorf, München und Stuttgart, einen neuen Rekord aufstellen. Frankfurt und Hamburg erzielten ihr zweitbestes Ergebnis“, betont Marcus Zorn, Deputy CEO von BNP Paribas Real Estate Deutschland. An die Spitze gesetzt hat sich München mit 4,03 Milliarden Euro (+68 %). Die bayerische Landeshauptstadt hat insbesondere auch von einer Vielzahl (13) großvolumiger Abschlüsse im dreistelligen Millionenbereich profitiert. Zu den wichtigsten gehörten unter anderem der Verkauf des Correo Quartiers sowie des Bürokomplexes ATLAS. Auf Rang zwei platziert sich Frankfurt mit 3,57 Milliarden Euro (+23 %). Auch hier trug eine Reihe von Großdeals zum Top-Resultat bei, wozu unter anderem die Verkäufe des ehemaligen Polizeipräsidiums sowie des Büroturms Gallileo gehören. Vervollständigt wird das Führungstrio von Berlin, wo mit knapp 3,14 Milliarden Euro (+11 %) ebenfalls eine neue Bestmarke aufgestellt wurde. Hätte in der Hauptstadt mehr großvolumiges Produkt zur Verfügung gestanden, wäre das Ergebnis wahrscheinlich noch höher ausgefallen. Die 2-Milliarden-Schwelle wurde mit 2,21 Milliarden Euro (+60 %) auch in Hamburg durchbrochen. Hier hat unter anderem der Verkauf des Springer Quartiers das Ergebnis beflügelt. Ein neues Allzeithoch verzeichnet Düsseldorf mit 1,38 Milliarden Euro (+27 %), wozu eine Vielzahl an vor allem mittelgroßen Deals beigetragen hat. Hierdurch werden die große Nachfrage und das lebhafte Marktgeschehen unterstrichen. Um rund 22 % zugelegt hat das Transaktionsvolumen in Stuttgart, wo 867 Millionen Euro erfasst wurden. Lediglich in Köln fiel das Resultat mit 704 Millionen Euro (-27 %) spürbar geringer aus als im Vorjahreszeitraum, in dem ein absoluter Bestwert erzielt wurde. Dass dies nicht jedes Jahr möglich ist, war zu erwarten, zumal in der Domstadt bislang nur ein großvolumiger Deal im dreistelligen Millionenbereich getätigt wurde.

„Die Spitzenrenditen haben sich im zweiten Quartal erwartungsgemäß überwiegend stabil gezeigt, lediglich in Düsseldorf hat die Nettospitzenrendite noch einmal um 15 Basispunkte nachgegeben. Dies spricht dafür, dass die Anleger an eine positive Entwicklung der A-Standorte glauben und bei entsprechend hochwertigem Produkt auch höhere Preise akzeptieren“, ergänzt Marcus Zorn. Teuerster Standort bleibt Berlin, wo die Netto-Spitzenrendite bei 2,90 % notiert. Platz zwei belegt München mit 3,00 %, und den dritten Rang teilen sich Hamburg und Frankfurt mit jeweils 3,15 %. Mit 3,35 % folgt Düsseldorf auf Position fünf und liegt damit vor Stuttgart (3,40 %) und Köln (3,55 %).

„Vor dem Hintergrund des außergewöhnlich guten Jahresauftakts bleibt unsere Prognose mit einem Transaktionsvolumen von deutlich über 50 Milliarden Euro für 2018 bestehen. Die Anleger lassen sich durch globale Unsicherheiten und Störfeuer bislang kaum verunsichern und agieren aufgrund der aktuell weiterhin sehr positiven Rahmenbedingungen rational. Immobilien stellen gerade in Zeiten, in denen die zukünftige Entwicklung durchaus auch Risiken birgt, eine sichere und ertragsstarke Assetklasse dar. Dies gilt vor allem in einem positiven konjunkturellen Umfeld mit starker Nutzernachfrage und günstigen Finanzierungsbedingungen. Bei den Renditen ist im zweiten Halbjahr mit großer Wahrscheinlichkeit von einer stabilen Situation auszugehen“, fasst Piotr Bienkowski die Aussichten zusammen.

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Über BNP Paribas Real Estate
BNP Paribas Real Estate ist ein führender internationaler Immobiliendienstleister, der seinen Kunden umfassende Leistungen in allen Phasen des Immobilienzyklus bietet: Transaction, Consulting, Valuation, Property Management, Investment Management und Property Development. Mit 5.100 Mitarbeitern unterstützt das Unternehmen Eigentümer, Mieter, Investoren und die öffentliche Hand in ihren Projekten dank lokaler Expertise in 36 Ländern (davon eigene Standorte in 15 Ländern und Allianzpartner in weiteren 21 Ländern) in Europa, Nahost und Asien. BNP Paribas Real Estate erzielte 2017 einen Umsatz von 811 Mio. €. 2017 hat die Gruppe ihr Wachstum mit der Übernahme von Strutt & Parker, einem der wichtigsten unabhängigen Akteure auf dem britischen Immobilienmarkt, fortgesetzt. BNP Paribas Real Estate ist Teil der BNP Paribas Gruppe.

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