• alltours Headquarter
    alltours Flugreisen GmbH
    HPP Architekten
  • Ando-Tower
    EuroAtlantic AG
    Tadao Ando
  • Eclipse
    die developer Projektentwicklung GmbH
    Kennedydamm
  • Wohnen am Sonnenpark
    Landmarken AG
    kister scheithauer gross architekten und stadtplaner
  • PANDION Völklinger Straße
    PANDION Real Estate GmbH
    caspar.schmitzmorkramer gmbh
  • Benrather Gärten
    CG Gruppe
    Schellenberg + Bäumler Architekten GmbH mit Lindenkreuz Eggert GbR
  • Kaistraße 1
    Momeni
    Ingenhoven Architekten
  • Gateway
    Development Partner AG
    KPF, Kohn Pederson Fox Architekten, London

BNP Paribas Real Estate: bundesweiter Überblick zu Einzelhandelsvermietungen in Innenstädten


10.07.2019 Markt für Einzelhandelsflächen

Erstes Halbjahr 2019: Deutlich veränderte Nachfrageimpulse am Vermietungsmarkt


Der viel diskutierte Transformationsprozess der innerstädtischen Einzelhandelslandschaft, der gemessen an der Entwicklung der Spitzenmieten sowie auch des Flächenumsatzes im Zusammenspiel mit den Steigerungsraten der Online-Umsätze maßgeblich zwischen 2016 und 2017 eingesetzt hat, wurde im ersten Halbjahr 2019 noch offensichtlicher als in den Vorjahren.

Betrachtet man die angesprochene Zeitspanne seit 2016 in einer bundesweiten Analyse, so zeigt sich das Vermietungsgeschehen zur Jahresmitte mit jeweils zwischen 600 und 700 Abschlüssen pro Jahr (bzw. zwischen 300.000 und 380.000 m² Flächenumsatz) in Citylagen relativ konstant. Viel spannender als das schlichte Zahlenwerk ist jedoch die Veränderung der Nachfragestruktur, die Aufschlüsse darüber gibt, wie unterschiedlich und in welcher Ausprägung die verschiedenen Hauptakteure aktuell auf dem Retailmarkt agieren. Als Ausgangspunkt ist festzuhalten, dass sich die beiden Protagonisten, die Gastronomie- und die Textilbranche, mit 25 % bzw. 24 % im laufenden Jahr erstmals auf Augenhöhe bewegen, womit sie die Hälfte der Retail-Letting-Deals untereinander aufteilen. „Vor dem Hintergrund, dass die Gastronomen hierbei 10 Prozentpunkte gegenüber dem Durchschnitt der vergangenen fünf Jahre gewinnen, während die Textiler 7 Prozentpunkte einbüßen, wurden Vermietungsanteile und folglich auch Nachfrageimpulse zwischen zwei Branchen mit sehr verschiedenen Flächen- und Lagevorstellungen im Verlauf der letzten fünf Jahre umverteilt“, betont Christoph Scharf, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Co-Head Retail Services.

Dieser Trend hat nicht nur Einfluss innerhalb dieser beiden Nachfragergruppen, sondern wirkt sich auch auf den Gesamtmarkt aus: So sind der Filialisierungs- (78 %) und der Internationalisierungsgrad (23 %) nicht zuletzt aufgrund der vielen inhabergeführten Restaurants, die auf der Expansionswelle der Systemgastronomen mitschwimmen, leicht zurückgegangen. Gleichzeitig haben Sekundärlagen in Innenstädten wieder an Bedeutung gewonnen (anteilig 26 %), was unter anderem damit zusammenhängt, dass Bewertungsplattformen wie z. B. Tripadvisor für Restaurants eine wichtigere Rolle spielen können als die Vorzüge einer Hauptfrequenzlage. Darüber hinaus bieten innerstädtische B- und Nebenlagen oftmals den Vorteil, aufgrund von Mietpreis- und Verfügbarkeitsgesichtspunkten größere Flächen bespielen zu können als in A-Lagen, auf die zudem nicht jedes Bewirtungskonzept ausgelegt ist.

Im Gegensatz dazu bleiben Textiler die Platzhirsche der Top-Shoppingmeilen (anteilig 34 %), die für das Bekleidungssegment nach wie vor die wichtigste Bühne des stationären Auftritts sind – sei es für den direkten Umsatz am Point of Sale oder für den nachgelagerten Kauf über den eigenen Onlineshop. Vielmehr noch sind die etablierten Einkaufsstraßen die wichtigste Plattform für internationale Modelabels, die jede dritte Textil-Vermietung in den Vorzeigelagen deutscher Cities generieren und unter dem Aspekt des Brand-Buildings auf die Sichtbarkeit einer Marke für ein möglichst großes Publikum setzen. Als Beispiel ist in diesem Zusammenhang nicht zuletzt die prominent gelegene Textilfläche am Kopf der Projektentwicklung Alter Wall zu nennen: Mit einem „Global-Flagship“ über vier Etagen setzt ein international renommierter Fashion-Retailer auf die neu entstehende Fußgängerzone in unmittelbarer Nachbarschaft des Hamburger Rathauses, um mit dieser zukünftigen Vorzeigefiliale weit über die Stadtgrenzen hinaus Strahlkraft zu entwickeln.

Als weiteres essenzielles Element der innerstädtischen Handelslandschaft sind zentral gelegene Shoppingcenter zu sehen, die im Optimalfall das Retail-Angebot der Einkaufsstraßen ergänzen. Die Rahmenbedingungen in diesem Segment sind dadurch gekennzeichnet, dass die Spitzenrenditen zuletzt leicht gestiegen sind, sich Verkaufsprozesse verlängert bzw. erschwert haben und teilweise sogar lange geplante Projektentwicklungen wie das Unibail Rodamco Westfield Center OSKAR in Osnabrück überdacht wurden. Demzufolge versuchen Shoppingcenter-Betreiber noch akribischer als in den Vorjahren die Vermietungssituation zu verbessern, um die Voraussetzungen für einen Verkauf oder die Performance des Centers im eigenen Portfolio zu verbessern. Weitere Gründe, die zu Bewegungen in Shoppingcentern führen, sind unter anderem die Nachvermietung von Leerständen, die Zunahme von Insolvenzen sowie der Wegzug von Mietern und teilweise sogar Magnetbetrieben. Der Handlungsbedarf, der sich hieraus für Manager und Betreiber ergibt, schlägt sich wiederum im Anteil der Abschlüsse am bundesweiten Gesamtergebnis nieder: Etwas mehr als jede vierte Vermietung oder Eröffnung geht branchenübergreifend auf das Konto von Centern, während es im vergleichbaren Vorjahreszeitraum lediglich 16 % waren. Neben der Aufwertung von Bestands-Centern spielen hierbei auch Vermietungen in den vereinzelten Neuentwicklungen wie dem Cano in Singen, der Stadtgalerie Velbert, dem Nordoberpfalz Center (NOC) Weiden, dem Husum Shopping Center oder dem Maximiliancenter Bonn zunehmend wieder eine größere Rolle.

Schlussendlich steht nach dem Gesamtüberblick über die Entwicklung hinsichtlich der Branchen und Lagequalitäten noch eine differenzierte Analyse der Nachfragestruktur an A-Standorten1 und in B-Städten2 aus: Mit knapp 80.000 m² Flächenumsatz (rund 200 Vermietungen/Eröffnungen) wurde zur Jahresmitte 2019 in den größten deutschen Shoppingmetropolen ein etwas geringeres Volumen als im vergleichbaren Vorjahreszeitraum (rund 90.000 m²) registriert – der Umsatz war jedoch höherer als im ersten Halbjahr 2017 (knapp 75.000 m²). Im Städteranking setzen sich nach sechs Monaten bislang Köln (14.000 m²), München (13.500 m²), Frankfurt am Main und Berlin (jeweils 12.000 m²) ab. Insbesondere die bayerische Landeshauptstadt München, in der die Flächenverfügbarkeit und damit auch die Fluktuation vor allem in den Top-Lagen traditionell gering ist, erzielt mit diesem Resultat eine klar überdurchschnittliche Zwischenbilanz. Einige großflächige Restaurants sowie die bislang größte deutsche Dependance des amerikanischen Lifestyle-Labels Urban Outfitters über drei Etagen in der ehemaligen H&M-Filiale haben maßgeblich dazu beigetragen. Eine hohe Vermietungsdynamik weist zudem die Mainmetropole Frankfurt auf: Mit bon‘ame (Junghof Plaza), Peter Pane (im Cinestar Metropolis Kino), Lidl (Flare of Frankfurt) und Aldi (Töngesgasse) konnten nicht nur das Gastronomie- und das Nahversorgungsangebot deutlich ausgebaut werden, sondern mit Philipp Plein und Stone Island in der Luxusmeile Goethestraße außerdem neue Akzente in puncto hochpreisige Mode gesetzt werden.

Viel über die Gesamtsituation des Retail-Vermietungsmarkts sagt zudem der Blick auf die regelmäßig von BNP Paribas Real Estate analysierten B-Cities aus: Mit über 100 Vermietungen und Eröffnungen (45.000 m² Flächenumsatz) liegen sie über dem Vorjahresergebnis und im Bereich des Durchschnitts der vergangenen Jahre. Viel interessanter ist in diesem Kontext jedoch, dass die Gastronomiebranche im ersten Halbjahr einen stolzen Anteil von 39 % aufweist und Lebensmittler beachtliche 17 % zum Vermietungsresultat in dieser Städtekategorie beitragen und sich somit vor die Textiler (anteilig 14 %) setzen. Zurückzuführen ist dieser Trend darauf, dass sich hinter den B-Städten zahlreiche Studentenstädte wie Aachen, Bonn, Heidelberg, Mainz, Münster, Osnabrück, Wiesbaden oder Würzburg verbergen, in denen Systemgastronomen, Supermärkte und Discounter das Potenzial einer wachsenden Zielgruppe sehen und möglichst nahe am Endverbraucher – sprich in den Citylagen – sein wollen. Durchschnittlich wurden in den B-Städten rund 3.000 m² (verteilt auf etwas mehr als fünf Vermietungen) erfasst, wobei insbesondere Bonn, Dortmund, Karlsruhe und Wiesbaden deutlich überdurchschnittlich abschnitten.

Zusammenfassend soll das Kopf-an-Kopf-Rennen der Gastronomie- und Textilbranche in der bundesweiten Gesamtbetrachtung jedoch nicht darüber hinwegtäuschen, dass die zweite Hälfte des Vermietungsgeschehens von weiteren Playern wie nicht zuletzt Lebensmittlern mit 12 % sowie Köperpflege/Gesundheit und Freizeit (jeweils 8 %) getragen wird, die auch weiterhin für die Vielfalt von Segmenten und Konzepten in deutschen Innenstädten sorgen. „Inwieweit sich zukünftig Sättigungstendenzen von Sektoren ergeben, etablierte und neue Akteure vom Markt verschwinden oder auch einen Aufschwung erleben, wird entscheidend von der Innovationsfreudigkeit einzelner Retailer abhängen, um im harten stationären Wettkampf um die Gunst der Kunden bestehen zu können“, erläutert Christoph Scharf die weiteren Aussichten.

 

1 A-Standorte: Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Hannover, Köln, Leipzig, München, Nürnberg, Stuttgart

B-Standorte: Aachen, Bonn, Braunschweig, Bremen, Dortmund, Dresden, Erfurt, Essen, Heidelberg, Karlsruhe, Mainz, Mannheim, Münster, Osnabrück, Trier, Wiesbaden, Würzburg

----------------------------

Alle Pressemitteilungen finden Sie unter www.realestate.bnpparibas.de/presse

Pressekontakt:

Chantal Schaum – Tel: +49 (0)69-298 99-948, Mobil: +49 (0)174-903 85 77, 

Jessica Schnabel – Tel: +49 (0)69-298 99-946, Mobil: +49 (0)173-968 60 86, 

Melanie Engel – Tel: +49 (0)40-348 48-443, Mobil: +49 (0)151-117 615 50, 


Über BNP Paribas Real Estate

BNP Paribas Real Estate ist ein führender internationaler Immobiliendienstleister, der seinen Kunden umfassende Leistungen in allen Phasen des Immobilienzyklus bietet: Transaction, Consulting, Valuation, Property Management, Investment Management und Property Development. Mit 5.400 Mitarbeitern unterstützt das Unternehmen Eigentümer, Mieter, Investoren und die öffentliche Hand in ihren Projekten dank lokaler Expertise in 32 Ländern (eigene Standorte und Allianzpartner) in Europa, Nahost und Asien. BNP Paribas Real Estate erzielte 2018 einen Umsatz von 968 Mio. €. BNP Paribas Real Estate ist Teil der BNP Paribas Gruppe.

Weitere Informationen: www.realestate.bnpparibas.com

Über BNP Paribas in Deutschland

BNP Paribas ist eine führende europäische Bank mit internationaler Reichweite. In Deutschland ist die BNP Paribas Gruppe seit 1947 aktiv und hat sich mit 12 Geschäftseinheiten erfolgreich am Markt positioniert. Privatkunden, Unternehmen und institutionelle Kunden werden von rund 5.300 Mitarbeitern bundesweit in allen relevanten Wirtschaftsregionen betreut. www.bnpparibas.de

Kontakt

Landeshauptstadt Düsseldorf
Theresa Winkels
Burgplatz 1
40200 Düsseldorf

Telefon +49 (0)211 - 8993056