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BNP Paribas: Hohe Marktdynamik sorgt bei Hotels für neuen Rekord


12.04.2017 Hotelmarkt

Frankfurt am Main, 11. April 2017 – Mit einem Investmentumsatz von mehr als 1,12 Mrd. € verzeichnet der Hotel-Investmentmarkt den besten Jahresauftakt aller Zeiten und knüpft nahtlos an das herausragende Vorjahresergebnis an. Die hohe Marktdynamik hat sich demnach im neuen Jahr unvermindert fortgesetzt. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.

„Besonders erfreulich ist dabei das außerordentlich gute Ergebnis bei den Einzeldeals: Mit 858 Mio. € wurden drei Viertel des Umsatzes hier generiert, so viel wie noch nie“, sagt Alexander Trobitz, Head of Hotel Services der BNP Paribas Real Estate GmbH. „Mit Abstand größter Deal war der Verkauf des mehr als 550 Zimmer umfassenden Radisson Blu in Hamburg.“ Nicht zuletzt diesem Abschluss ist es auch zu verdanken, dass mit fast drei Vierteln ein relativ hoher Anteil des Einzeldealumsatzes auf die großen Städte (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, Leipzig und München) entfällt. Ebenso sorgte der Abschluss auch für ein außerordentlich hohes Hotel-Investmentvolumen im Upscale-Segment.

Die Käuferseite wird zu Jahresbeginn noch von zwei Nachfragegruppen geprägt: Family Offices, die vor allem aufgrund des Ankaufs des Radisson Blu durch das norwegische Familienunternehmen Wenaasgruppen auf einen Beitrag von 23 % kommen, sowie die traditionell starken Spezialfonds mit 22 %. Letztere tätigten eine Vielzahl von Ankäufen im niedrigen bis mittleren zweistelligen Millionenbereich. Investment/Asset Manager vervollständigen das Führungstrio mit knapp 17 %. Deutlich zweistellige Umsatzanteile halten darüber hinaus Pensionskassen mit rund 12 %. In größerem Umfang investierten auch Versicherungen, die auf einen Anteil von gut 7 % kommen, sowie Equity/Real Estate Funds und Corporates, die jeweils rund 5 % beitragen. Alle übrigen Käufergruppen sorgten in der Summe für rund 9 % des Ergebnisses.

Deutsche und ausländische Investoren halten sich mit leichten Schwankungen bereits seit mehreren Jahren mehr oder minder die Waage. In den ersten drei Monaten des Jahres 2017 liegt der Beitrag ausländischer Investoren bei rund 48 % und damit etwas unter dem Niveau vom Jahresende 2016. Im Vergleich zum gesamten gewerblichen Investmentvolumen ist der Anteil bei den Hotel-Investments leicht erhöht (+9 Prozentpunkte). Das Gros des ausländischen Geldes stammt aus dem europäischen Ausland (ca. 66 %), gefolgt vom asiatischen Raum (22 %). Nordamerikanische Investoren sind zum Jahresauftakt mit gut 7 % noch etwas unterrepräsentiert.

Das Hotel-Investmentvolumen in den bedeutenden Märkten (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, Leipzig und München) unterliegt angebotsbedingt starken Schwankungen, die vor dem Hintergrund des kurzen Betrachtungszeitraums von drei Monaten verstärkt ausfallen. Insgesamt wurden in diesen Städten rund 772 Mio. € beziehungsweise 84 % mehr als im Vorjahreszeitraum in Hotelimmobilien angelegt. Innerhalb der Städte variiert das Volumen zwischen etwas unter 5 Mio. € und mehr als 230 Mio. €, wobei die Hansestadt Hamburg mit 232 Mio. € – befeuert vom Radisson Blu – derzeit auf Position eins liegt. Tatsächlich am meisten Hotels wurden jedoch in München gehandelt (ca. 180 Mio. €), unter ihnen das NH Hotel München Messe. Einen überdurchschnittlich guten Auftakt legten zudem Berlin mit 175 Mio. €, Düsseldorf mit 72 Mio. € und Köln mit 60 Mio. € hin. In den beiden Rheinmetropolen konnten im Vorjahreszeitraum noch keine Verkäufe registriert werden. Auch Leipzig erwischt einen guten Start mit 49 Mio. €. In Frankfurt wurde dagegen noch nicht in nennenswertem Umfang in Hotels investiert.

Die Verteilung des Investitionsvolumens nach Größenklassen ist recht ausgewogen. Am meisten Umsatz erzielten Abschlüsse zwischen 50 und 100 Mio. € mit einem Anteil von 33 %. Im drei-stelligen Segment wurden mit Hilfe einzelner Hotelverkäufe als auch von Portfolios rund 28 % des Ergebnisses generiert. Der niedrige zweistellige Millionenbereich zwischen 10 und 25 Mio. € kommt zwar nur auf einen Umsatzanteil von 24 %, liegt aber hinsichtlich der Anzahl der Transaktionen vorn. In diese Kategorie fallen Abschlüsse wie das Steigenberger Hotel in Kiel, das Motel One an der Nikolaikirche in Leipzig oder das Innside Hotel am Düsseldorfer Seestern. Das im Vorjahresquartal starke Segment zwischen 25 und 50 Mio. € fällt derweil auf einen Anteil von 12 % zurück. Im weiteren Jahresverlauf dürfte das Marktgeschehen in dieser Größenklasse jedoch noch etwas anziehen. Komplettiert wird die Verteilung von kleineren Abschlüssen unter 10 Mio. €, die 2 % beisteuern.

Perspektiven
„Die Zeichen stehen gut, dass das lebhafte Marktgeschehen vom Jahresanfang unverändert auch in den kommenden Monaten Bestand haben dürfte. Im Vergleich zu anderen Nutzungsarten hat sich das Hotel-Investmentvolumen überproportional gut entwickelt, was nicht nur am hohen und weiter wachsenden Investoreninteresse liegt – dies existiert grundsätzlich auch für andere Assetklassen. Darüber hinaus sorgt aber auch die hohe Nachfrage auf den Nutzermärkten für eine rege Bautätigkeit und somit zusätzliche Anlagemöglichkeiten. Inwieweit der Rekord aus dem Vorjahr in Angriff genommen werden kann, bleibt dennoch abzuwarten“, fasst Alexander Trobitz die weiteren Aussichten zusammen.

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