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BNP Paribas: Düsseldorf: Sehr guter Jahresauftakt auf dem Investmentmarkt


20.04.2017 Büroinvestmentmarkt

Düsseldorf, 10. April 2017 – Die hohe Dynamik des Düsseldorfer Investmentmarkts setzt sich 2017 nicht nur fort, sondern nimmt weiter an Fahrt auf: Mit einem Transaktionsvolumen von 522 Mio. € fällt das Resultat nach den ersten drei Monaten um Längen höher aus als im vergleichbaren Vorjahreszeitraum (+87 %) und konnte insgesamt nur zweimal in der letzten Dekade getoppt werden. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.

„Bemerkenswert ist hierbei insbesondere der hohe Umsatzanteil von über 87 %, den Einzeldeals generierten. Einzig 2013 wurde zum Jahresstart in einem größeren Umfang in Einzelobjekte investiert als im laufenden Jahr. Darüber hinaus konnten erstmalig über 30 Abschlüsse im ersten Quartal registriert werden, was als Indiz für das rege Marktgeschehen zu werten ist“, sagt Christoph Meszelinsky, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Düsseldorfer Niederlassungsleiter. Im Vorjahresvergleich gestiegen ist auch das durchschnittliche Volumen pro Deal, welches mit knapp 16 Mio. € aufgrund der Vielzahl kleinerer Objekte allerdings im langjährigen Vergleich weiterhin unterhalb des Mittelwertes einzuordnen ist.

Mit einem Umsatzanteil von gut 11 % ist der Beitrag großvolumiger Deals über 50 Mio. € in Düsseldorf im Vergleich der größten deutschen Investmentmärkte aktuell wie auch traditionell eher gering. Als größter Deal ist diesbezüglich der Verkauf des Büro-Redevelopments Fantastic 44 im Teilmarkt Kennedydamm zu nennen. Sehr stark präsentierten sich dagegen die Kategorien im mittleren Segment, die in den beiden Größenklassen zwischen 10 und 25 Mio. € sowie 25 und 50 Mio. € jeweils Umsatzrekorde erzielen und in der Summe auf fast Dreiviertel des Volumens kommen. Eine Vielzahl von Verträgen entfiel zudem auf kleinere Objekte unter 10 Mio. €, die weitere 15 % des Ergebnisses ausmachten.

Auch wenn Büroobjekte in den ersten drei Monaten des Jahres mit knapp 46 % anteilig deutlich nachgeben mussten, erzielen sie gemessen am Volumen (240 Mio. €) im langjährigen Vergleich eine beeindruckende Bilanz. Hierbei kann die Assetklasse in erster Linie von einigen Investments im mittleren Segment profitieren. Erfreulich sind darüber hinaus die Resultate der Logistik- und Hotel-Investments, die 16 % beziehungsweise fast 14 % beisteuern. Ungewöhnlich hoch fällt mit gut 19 % der Beitrag der Kategorie Sonstige aus, wohinter sich primär Entwicklungsgrundstücke verbergen. Unterrepräsentiert bleiben hingegen die Einzelhandelsobjekte, die bisher lediglich auf gut 5 % kommen.

Auf den traditionell starken Cityrand entfiel im ersten Quartal nicht nur der mit Abstand höchste Umsatzanteil und fast jeder zweite Euro des Transaktionsvolumens, sondern auch ein mehr als doppelt so hohes Volumen wie im vergleichbaren Vorjahreszeitraum. Aufgrund des fehlenden Angebots in den zentralen Lagen trat die City zum Jahresbeginn bisher weniger in Erscheinung und bleibt mit knapp 9 % hinter dem Vorjahreswert zurück. Das umfangreichste Investment in dieser Lage stellt hierbei der Verkauf des Holiday Inn Hotels in der Düsseldorfer Innenstadt dar. Nicht zuletzt befeuert durch einige Objekte aus dem Hansteen-Portfolio erreicht die Peripherie mit fast 30 % einen sehr hohen Anteil. Weitere gut 13 % tragen zudem die Nebenlagen bei.

Gute 90 % des Umsatzes entfallen auf vier Käufergruppen mit jeweils zweistelligen Anteilen: Rund ein Drittel geht auf das Konto der Investment Manager, die sich damit an die Spitze aller Anleger gesetzt haben. Auf dem zweiten Platz folgen Spezialfonds mit gut 28 %. Aufs Podium geschafft haben es außerdem Projektentwickler, die einen Anteil von knapp 18 % verbuchen, wovon der Großteil in Entwicklungsgrundstücke investiert wurde. Auf alle übrigen Käufer entfallen in der Summe rund 10 %. Der Anteil ausländischer Käufer ist im Jahresvergleich auf gut 35 % gestiegen, liegt damit jedoch nach wie vor unter dem bundesweiten Wert.

Der Nachfrageüberhang hat im Jahresverlauf 2016 auf die Netto-Spitzenrenditen der drei Objektarten gedrückt, wodurch diese im 12-Monats-Vergleich zwischen 20 und 50 Basispunkte nachgegeben haben. Zum Jahresstart sind einzig die Renditen für Logistikimmobilien erneut gesunken: Aktuell notieren Premium-Logistikassets damit bei 4,90 %. Top-Büroobjekte erreichen mit einer Spitzenrendite von 3,85 % einen geringfügig höheren Wert als Highstreet-Objekte in den besten Lagen (3,60 %), wobei gerade hier vereinzelt noch höhere Preise erzielt werden.

Perspektiven

„Die Weichen für ein weiteres erfolgreiches Investmentjahr sind gestellt. Bereits zum Jahresauftakt haben Gewerbeimmobilien für deutlich über eine halbe Milliarde Euro in Düsseldorf den Eigentümer gewechselt. Dies zeigt, dass das Investoreninteresse an der Rheinmetropole ungebrochen hoch ist. Abzuwarten bleibt die Angebotsentwicklung im Core-Segment, die sich im relativ geringen Anteil der Citylagen und der Highstreet-Investments verdeutlicht und sich bisher bremsend auf ein noch besseres Resultat auswirkt“, fasst Christoph Meszelinsky die weiteren Aussichten zusammen.