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Deal Magazin: Düsseldorfer Logistikmarkt startet sehr verhalten


27.04.2016 Markt für Gewerbeflächen

Nach einem starken Jahresergebnis 2015 ist der Düsseldorfer Logistik- und Lagerflächenmarkt sehr verhalten in das neue Jahr gestartet. Mit einem Flächenumsatz von nur 16.000 m² im ersten Quartal liegt das Resultat gut die Hälfte unter dem bereits relativ niedrigen Vorjahreswert. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.

„Verantwortlich hierfür sind unterschiedliche Gründe. Zum einen wurde eine ganze Reihe von Verträgen noch im Jahresendspurt 2015 unterschrieben, zum anderen konnte in den ersten drei Monaten noch kein großer Abschluss über 8.000 m² registriert werden“, erläutert Hans-Jürgen Hoffmann, Head of Industrial Services & Investment der BNP Paribas Real Estate GmbH. Hinzu kommt das weiterhin begrenzte Angebot an modernen, größeren Logistikflächen, die kurzfristig verfügbar sind. Immer häufiger können deshalb Gesuche nicht umgesetzt werden, oder die Nutzer müssen auf andere Standorte ausweichen. Unterstrichen wird diese Situation auch dadurch, dass der größte im laufenden Jahr bislang registrierte Vertragsabschluss sich lediglich auf rund 5.400 m² beläuft und von einem Handelsunternehmen in Dormagen getätigt wurde.

Wie auch im Vorjahreszeitraum haben sich Handelsunternehmen im ersten Quartal 2016 erneut an die Spitze aller Branchengruppen gesetzt und tragen gut 45 % zum Gesamtumsatz bei. Damit haben sie ihre 2015 erlangte Führungsrolle eindrucksvoll bestätigt. Auf dem zweiten Platz folgen die auch bundesweit stark vertretenen Produktionsunternehmen. Sie können ihren relativen Anteil deutlich ausbauen und kommen auf rund 29 %. Auffällig ist der bisher sehr geringe Beitrag der Logistikdienstleister, die lediglich für knapp 6 % des Ergebnisses verantwortlich zeichnen. Dieser Wert ist allerdings nur als Momentaufnahme zu verstehen, da ihr Anteil im langjährigen Durchschnitt bei stolzen 44 % liegt. Rund ein Fünftel des Umsatzes entfällt auf alle übrigen Branchen, zu denen unter anderem auch das Baugewerbe zählt.

Das Marktgeschehen spielte sich in den ersten drei Monaten ausschließlich im kleinteiligen und mittleren Segment bis 8.000 m² ab, wo insgesamt eine durchaus lebhafte Nachfrage zu beobachten war. Den höchsten Anteil generierten Verträge zwischen 3.000 und 5.000 m², die 42,5 % zum Gesamtergebnis beitrugen. In dieser Größenklasse wurde damit auch absolut betrachtet mehr umgesetzt als im vergleichbaren Vorjahreszeitraum. Ein gutes Drittel des Umsatzes wurde in der Größenklasse von 5.000 bis 8.000 m² erzielt, und auch kleine Abschlüsse bis 3.000 m² zeichnen immerhin noch für 23 % des Resultats verantwortlich.

Während die Spitzenmiete weiterhin stabil bei 5,40 €/m² liegt, hat die Durchschnittsmiete im Vorjahresvergleich um 20 Cent auf jetzt 4,70 €/m² angezogen. Hierin drückt sich auch der zunehmende Wettbewerb um die wenigen verfügbaren Flächenangebote mit moderner Ausstattungsqualität aus. Ein weiteres Indiz dafür ist, dass sich der bereits im letzten Jahr erkennbare Trend abnehmender Incentives seitens der Vermieter im ersten Quartal 2016 weiter fortgesetzt hat. Auch im weiteren Jahresverlauf ist ein leichter Anstieg der Durchschnittsmiete nicht auszuschließen, wohingegen die Höchstmiete auf dem erreichten Niveau verharren dürfte.

„Ungeachtet des sehr ruhigen Jahresauftakts wird der Flächenumsatz in den folgenden Quartalen voraussichtlich spürbar anziehen, da grundsätzlich eine durchaus positive Nachfrageentwicklung zu beobachten ist. Vor allem Handelsunternehmen sind weiterhin auf Flächensuche, wobei insbesondere der Online-Handel (E-Commerce) nach wie vor auf Expansionskurs ist. Allerdings wird das begrenzte Angebot, das nur durch wenige spekulative Neubauprojekte ergänzt werden wird, dem Flächenumsatz im Bestand Grenzen setzen. Vor diesem Hintergrund ist davon auszugehen, dass der aktuell relativ geringe Neubauanteil durch Built-to-suit-Projekte im weiteren Jahresverlauf zulegen wird“, so Christopher Raabe, Head of Industrial Letting der BNP Paribas Real Estate GmbH.