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Fazit: AENGEVELT analysiert robustes Halbjahresergebnis am Düsseldorfer Büromarkt


11.07.2016 Markt für Büroflächen

Der Büromarkt der Region Düsseldorf (inkl. Umland mit Erkrath, Hilden, Ratingen, Neuss) erzielte im ersten Halbjahr 2016 nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH einen Büroflächenumsatz (inkl. Eigennutzer) von rd. 182.000 m². Er liegt damit zwar rd. 26.000 m² bzw. 12,5% unter dem Spitzenergebnis des Vorjahreszeitraums (1. Hj. 2015: rd. 208.000 m²), indessen 9% über dem Mittelwert der jüngsten Dekade (2006-2015: Ø 167.000 m², jeweils erstes Halbjahr).

Für Michael Fenderl, Leiter AENGEVELT-RESEARCH, ein überdurchschnittliches und angesichts der internationalen Krisenszenarien sehr gutes Ergebnis: „Der regionale Düsseldorfer Büroflächenmarkt präsentiert sich mit seinen überdurchschnittlichen Flächenumsätzen und der Diversität der Nachfrage insgesamt sehr robust.“

 


Prognose 2016

• Für das Gesamtjahr 2016 prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH einen Büroflächenumsatz um 400.000 m². „Dieser Wert“, so Fenderl, „läge rd. 8% über dem mittleren Umsatzvolumen der letzten Dekade (2006-2015: ca. 371.000 m² p. a.).“

 

Verteilung der Büroflächenumsätze nach Lagen

 

Innerhalb der Region Düsseldorf kam es zu markanten Umsatzver­schiebungen:

• Im Düsseldorfer Stadtgebiet erreichte das kontrahierte Büroflächenvolumen im ersten Halbjahr 2016 mit ca. 168.000 m² wieder nahezu das Ergebnis des Vorjahreszeitraums (-2%), die Marktquote am Gesamtumsatz zog auf 92% an (1. Hj. 2015: ca. 172.000 m² bzw. 83%).

• Der Büroflächenumsatz im Umland (Erkrath, Hilden, Ratingen, Neuss) ging mit rd. 14.000 m² gegenüber dem Vorjahreszeitraum markant zurück, der Anteil am Gesamtabsatz sank auf rd. 8% (1. Hj. 2015: ca. 36.000 m² bzw. 17%).  

• Nachdem im Vorjahreszeitraum zwei große Vermietungen > 10.000 m² mit den Mietabschlüssen des Kosmetikkonzerns "L´Oréal" (ca. 20.000 m²) in einer Projektentwicklung am Kennedydamm und der "Rheinbahn" als Eigennutzerentwicklung im Stadtteil Lierenfeld (rd. 11.000 m²) erfolgten, konnten im ersten Halbjahr 2016 keine vergleichbaren Abschlüsse gemeldet werden. Als größte Vermietungstransaktionen in 2016 wurden bislang die Verlagerung der Unternehmenszentrale der "Douglas Holding" vom westfälischen Hagen nach Düsseldorf-Grafenberg (rd. 8.000 m²) und die Anmietung von rd. 5.600 m² Bürofläche durch das Jobcenter Düsseldorf in der Hafenpforte an der Reisholzer Werftstraße registriert.     

• Schwerpunkte des Büroflächenumsatzes innerhalb des Düsseldorfer Stadtgebietes waren die Cityrandbereiche. Auf sie entfielen im ersten Halbjahr 2016 rd. 98.600 m² bzw. 54% des regionalen Gesamtbüro­flächenumsatzes (1. Hj. 2015: 85.000 m² bzw. 41%).

• Der Büroflächenumsatz in den Stadtrandbereichen war mit 57.400 markant geringer als im Vorjahr (1. Hj. 2015: 76.900 m²). Die Umsatzquote sank dementsprechend von 37% im Vorjahr auf aktuell 31%.

• Demgegenüber analysierte AENGEVELT im Citykern (inkl. “Königsallee“, “Bankenviertel“) einen Anstieg der Vermietungsaktivitäten: Die Nach­frage zog gegenüber dem Vorjahreszeitraum von 10.100 m² auf nunmehr 12.000 an. Die Marktquote erhöhte sich auf rd. 7% (1. Hj. 2015: 5%).

 Verteilung der Büroflächenumsätze nach Branchen

 

• Den größten Marktanteil erreichte im ersten Halbjahr 2016 mit rd. 63.900 m² bzw. 35% des Gesamtumsatzes die Gruppe der „sonstigen Nutzer“, in die vor allem Verkehrs-, Industrie-, und Handelsunternehmen einfließen (1. Hj. 2015: 84.000 m² bzw. 40%).  

• Mit einer auf rd. 57.300 m² reduzierten Umsatzleistung (1. Hj. 2015: 71.100 m²) ging die Marktquote der beratenden und sozialen Dienstleister binnen Jahresfrist auf ca. 31% (1. Hj. 2015: 34%) zurück.

• Den größten „Bedeutungsgewinn“ in der Region Düsseldorf konnte im ersten Halbjahr 2016 die Nachfragegruppe der öffentlichen Hand und Verbände mit einem markanten Umsatzzuwachs verbuchen. Sowohl der absolute Flächenumsatz mit rd. 21.200 m² als auch die Quote (12%) stiegen deutlich an (1. Hj. 2015: 15.400 m² bzw. 8%).

Medien-, IT- und EDV-Unternehmen mieteten in der Region Düsseldorf mit 26.800 m² genauso viel Bürofläche wie im Vorjahreszeitraum. Die Markquote erhöhte sich binnen Jahresfrist leicht von 13% auf aktuell 15%.

• Die Nachfrage der Finanzdienstleister zeigte sich mit 12.800 m² bzw. einer Quote von 7% etwas stärker als im Vorjahreszeitraum (1. Hj. 2015: 10.800 m² bzw. 5%).

 

Geringe Neubautätigkeit

 

• Nachdem in Düsseldorf 2014 der Umfang der Bürofertigstellungen (Neubau und umfassende Sanierung) mit rd. 121.000 m² überdurchschnittlich war, hat sich dieser im Jahr 2015 auf rd. 69.000 m² nahezu halbiert und lag somit rd. 34% unter dem Dekadenmittel (2006-2015: Ø 100.000 m² p. a.). Auch für 2016 ist mit einer unterdurchschnittlichen Neubautätigkeit von rd. 81.000 m² zu rechnen.

 

Büroflächenangebot

 

• Zur Jahresmitte 2016 stellt sich der Angebotssockel auf rd. 880.000 m² Bürofläche und liegt damit rd. 12% unter dem Vorjahreswert (Ende Juni 2015: rd. 995.000 m²).

• Auf das Düsseldorfer Stadtgebiet entfallen davon rd. 655.000 m², auf das Umland rd. 225.000 m² (Ende Juni 2015: 770.000 m² bzw. 225.000 m²).

• Die Leerstandsquote für die gesamte Büromarktregion (einschl. Umland) stellt sich damit bei einem Gesamtmietflächenbestand von rd. 9,3 Mio. m² auf ca. 9,5% Mitte 2016 (Mitte 2015: 10,7%).

• Im Düsseldorfer Stadtgebiet beträgt die Leerstandsquote Ende Juni 2015 rd. 8,6%, im Umland rd. 13,6% (Ende Juni 2015: 10,1% bzw. 13,4%).

• Bis zum Jahresende 2016 rechnet AENGEVELT-RESEARCH im Rahmen der überdurchschnittlichen Flächennachfrage und des nur zögerlichen Fertigstellungsvolumens mit einem weiteren Rückgang der Angebotsreserve auf ca. 850.000 m².

 

Mietpreise für Büroflächen

 

• Nachdem die gewichtete Spitzenmiete zur Jahreswende 2013/´14 infolge hochpreisiger Vermietungen in den fertiggestellten Projektentwicklungen "Kö-Bogen I" und „Dreischeibenhaus“ auf EUR 27,50/m² gestiegen war, verharrt sie nun seit zwei Jahren konstant bei rd. EUR 26.-/m². Bis zum Jahresende 2016 geht AENGEVELT-RESEARCH von einer weiterhin stabilen Spitzenmiete auf dem aktuellen Niveau von EUR 26,-/m² aus.

Die mittlere Miete in Citylagen stieg binnen Jahresfrist von rd. EUR 17,-/m² zur Jahresmitte 2015 auf aktuell EUR 18,10/m².

Büromarkt der Region Düsseldorf 2007-2016

 

Weitere Informationen

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