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BNP Paribas: Schon wieder ein neuer Rekord: 945.000 m² Büroflächenumsatz im ersten Quartal


12.04.2017 Markt für Büroflächen

Frankfurt am Main, 5. April 2017 – Im ersten Quartal 2017 wurden an den acht wichtigsten deutschen Standorten Berlin, Düsseldorf, Essen, Frankfurt, Hamburg, Köln, Leipzig und München 945.000 m² Bürofläche umgesetzt. Damit wird ein neues Rekordergebnis aufgestellt, das noch einmal gut 13 % über dem bisherigen Allzeithoch des vergleichbaren Vorjahreszeitraums liegt. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate. Die wichtigsten Ergebnisse im Überblick:

  • Neuer Rekord: bisheriges Allzeithoch aus dem Vorjahr um gut 13 % übertroffen
  • Büroflächenumsatz liegt gut ein Drittel über dem zehnjährigen Durchschnitt
  • München und Hamburg stellen neue Bestmarken auf
  • Leerstandsabbau hält in fast allen Städten weiterhin an
  • Gestiegene Spitzenmieten in allen großen Städten
  • Perspektiven für 2017: Gute Chancen für neuen Umsatzrekord

„Die deutschen Büromärkte sind erwartungsgemäß sehr gut ins neue Jahr gestartet und haben dabei ihr Wachstumstempo noch einmal beschleunigt. Mit einem Flächenumsatz von 945.000 m² wurde das bereits außergewöhnliche Allzeithoch aus dem Vorjahr um mehr als 13 % übertroffen und damit ein erneuter Rekordumsatz aufgestellt, der sich der Millionen-Grenze dicht angenähert hat. Wie gut die ersten drei Monate ausgefallen sind, zeigt sich auch daran, dass der zehnjährige Durchschnittswert um gut ein Drittel überboten wurde. Die positiven gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedingungen, eine außergewöhnlich gute Arbeitsmarktsituation sowie steigende Zuversicht bei den Unternehmen und ein insgesamt stabiles Verbrauchervertrauen kommen auf den Büromärkten an und haben die Umsätze weiter beflügelt. Die aktuellen Diskussionen um vielfältige politische Risiken hindern die Nutzer nicht, den aktuellen Aufschwung aktiv mitzugestalten“, erläutert Marcus Zorn, Deputy CEO von BNP Paribas Real Estate Deutschland.

Innerhalb der einzelnen Standorte verlief die Entwicklung unterschiedlich. Während vier Standorte teilweise sehr deutlich zulegen konnten, haben andere Märkte die bereits außergewöhnlichen Vorjahreswerte nicht ganz wieder erreicht. Den mit Abstand höchsten Umsatz verzeichnete München mit 253.000 m². Damit konnte das Vorjahresergebnis um 40 % gesteigert werden. Gleichzeitig ist dies ein neues Allzeithoch für die bayerische Landeshauptstadt, das rund 47 % über dem zehnjährigen Schnitt liegt. Noch nie wurde in einer deutschen Stadt in den ersten drei Monaten ein vergleichbares Resultat erzielt. Auf Platz zwei landet Berlin mit 190.000 m². Auch wenn der Rekord aus dem Vorjahr um gut 12 % verfehlt wurde, handelt es sich um den mit Abstand zweitbesten Umsatz des ersten Quartals. Die Gefahr, dass die Nachfrage aufgrund des zu geringen Angebots nicht mehr vollständig umgesetzt werden kann, steigt in der Hauptstadt weiter an. Ein neuer Bestwert wurde mit 150.000 m² auch in Hamburg registriert, wo der relativ schwache Vorjahreswert um 56 % übertroffen wurde. Aber auch in Frankfurt wurde der Aufwärtstrend des letzten Jahres eindrucksvoll bestätigt: Hier legte der Flächenumsatz um 11 % auf 137.000 m² zu. Im langjährigen Vergleich liegt das Ergebnis fast 30 % über dem Durchschnitt. In Düsseldorf wurde mit 111.000 m² trotz eines Rückgangs von gut 10 % das zweitbeste Resultat der letzten sieben Jahre erfasst. In Köln (55.000 m²; -11 %) und Leipzig (20.000 m²; -9 %) waren vergleichbare Abnahmen beim Flächenumsatz zu beobachten. In beiden Städten bewegte sich das Ergebnis aber in etwa im zehnjährigen Durchschnitt. Die stärkste Zunahme schaffte Essen mit +190 %, wo das sehr schwache Vorjahresresultat auf aktuell 29.000 m² gesteigert wurde.

Leerstand nimmt weiter ab
Die hervorragenden Flächenumsätze der letzten Quartale spiegeln sich auch in der Leerstandsentwicklung wider. In den vergangenen 12 Monaten ist der Leerstand an allen Standorten um weitere 10 % auf aktuell 5,52 Mio. m² gesunken. Damit erreicht das Volumen den niedrigsten Wert der letzten 16 Jahre. Diese Entwicklung unterstreicht, dass die Märkte, anders als in früheren Zyklen, trotz der überdurchschnittlichen Nachfrage weit von angebotsseitigen Überhitzungstendenzen entfernt sind. Den mit Abstand stärksten Leerstandsabbau verzeichnete Berlin mit -29 % auf aktuell 523.000 m². Die Leerstandsquote ist mit 2,7 % unter die allgemein als notwendig angesehene Fluktuationsreserve gesunken. Ähnlich rasant verlief die Entwicklung in Köln mit -21 %. Mit einem Leerstandsvolumen von 369.000 m² ist die Leerstandsrate auf 4,7 % gefallen und liegt damit erstmals seit 15 Jahren wieder unter der 5-%-Marke. In Frankfurt reduzierte sich das Angebot um 10 % auf knapp 1,57 Mio. m². Hier nähert sich die Leerstandsrate mit 10,1 % langsam dem einstelligen Bereich. Nur geringfügig niedriger fiel der Rückgang in München aus (-8 %). Aktuelle Leerstände von 829.000 m² entsprechen für den Gesamtmarkt einer Leerstandsquote von 4 %. Berücksichtigt man nur das Stadtgebiet, liegt sie mit nur noch 2,7 % in einer vergleichbaren Größenordnung wie in Berlin. Auch in Hamburg erreicht der Leerstand neue Tiefstände: Das Volumen von 778.000 m² (-6 %) entspricht einer Leerstandsrate von 5,6 %, dem niedrigsten Wert seit 2001. In Düsseldorf (926.000 m²; -1 %) und Leipzig (333.000 m²; +0,3 %) waren dagegen keine größeren Veränderungen zu beobachten. In der Rhein-Metropole ist die Quote damit im Stadtgebiet auf 7,5 % gesunken. Der einzige Standort mit spürbar gestiegenen Leerständen ist Essen. Verantwortlich hierfür sind einige Single-Tenant-Objekte, die freigezogen beziehungsweise nach umfangreichen Refurbishments wieder dem Markt und damit der Leerstandskategorie zugeführt wurden. Aktuell werden demzufolge 196.000 m² (+13 %) registriert, wodurch die Leerstandsrate leicht auf 5,7 % angezogen hat.

Mieten legen an fast allen Standorten zu
Mit Ausnahme von Leipzig, wo die Spitzenmiete mit 13 €/m² stabil geblieben ist, konnte die Top-Miete in den letzten zwölf Monaten an allen Standorten zulegen. Die stärkste Dynamik verzeichnete Berlin, wo sich ein Anstieg um 14 % auf jetzt 28,50 €/m² vollzog. Aus heutiger Sicht besteht eine realistische Chance, dass die Hauptstadt im weiteren Jahresverlauf die 30-€-Marke knacken wird. Ein deutlicher Anstieg war auch in Essen zu beobachten (+7 %), wo mittlerweile 15 €/m² anzusetzen sind. In München, wo die positive Entwicklung auch im ersten Quartal 2017 ungebremst weiterging, betrug das Plus insgesamt knapp 3 %, was einer aktuellen Höchstmiete von 36,50 €/m² gleichkommt. Anstiege um jeweils rund 2 % weisen außerdem noch Frankfurt (38,50 €/m²), Düsseldorf (26,50 €/m²) sowie Köln (21,50 €/m²) auf. Aber nicht nur die Spitzenmieten, sondern auch die Durchschnittsmieten haben im zurückliegenden Jahr in vielen Städten zugelegt, wobei die Zunahme in Berlin und Hamburg am deutlichsten ausfiel.

Perspektiven 2017: Neuer Rekordumsatz auch im Gesamtjahr wahrscheinlich
„Auch für das Gesamtjahr stehen aus heutiger Sicht alle Ampeln auf Grün, um erneut einen außergewöhnlichen Flächenumsatz zu erzielen. Die Jobmaschine Deutschland läuft weiter, im März sank die Arbeitslosenquote auf 6,0 %, dem niedrigsten Wert seit der deutschen Wiedervereinigung. Gleichzeitig legt die Beschäftigung zu, insbesondere im wichtigen Segment der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten. Dies spiegelt sich auch in den Stimmungsindikatoren wider. Der Ifo-Index hat mit 112,3 Punkten den höchsten Stand seit Juli 2011 erreicht und auch die Verbraucherstimmung und der ZEW-Index liegen im historischen Vergleich auf einem unverändert hohen Niveau. Und auch die Signale für eine beschleunigte globale Konjunkturbelebung mehren sich. Gleiches gilt für die Eurozone, wo der Stimmungsindikator der Industrie gerade auf ein neues Sechsjahreshoch gestiegen ist. Vor dem Hintergrund dieser Rahmenbedingungen bestehen sehr gute Chancen, dass der Schwung des ersten Quartals im weiteren Jahresverlauf anhalten wird und ein neuer Rekord beim Flächenumsatz erzielt werden kann. Da sich das Angebot, gerade in besonders präferierten Lagen, weiter verengt, dürften die Mieten in den meisten Städten weiter anziehen. Natürlich bleiben Unwägbarkeiten und Risiken, wie Brexit, Ausrichtung der US-Politik, problematische Wahlergebnisse in Europa, Terrorismusgefahr und internationale Krisenherde, grundsätzlich bestehen. Derartige externe Schocks, die die gesamte Konjunktur betreffen würden, sind aber nicht seriös vorherzusagen. Alle erkennbaren gesamtwirtschaftlichen Einflüsse sprechen aber für ein sehr starkes Jahr auf den Büromärkten“, prognostiziert Marcus Zorn.

Die Perspektiven lassen sich wie folgt zusammenfassen:

  • Vor dem Hintergrund der skizzierten gesamtwirtschaftlichen Aussichten bestehen realistische Chancen, dass die Büromärkte 2017 ein neues Rekordergebnis erzielen können.
  • Die Leerstände werden an den meisten Standorten weiter sinken, sodass sich der teilweise bereits bestehende Angebotsengpass an modernen Flächen weiter verschärfen wird.
  • Aufgrund der weiterhin hohen Nachfrage bei gleichzeitig begrenztem Angebot werden die Mieten in mehreren Städten weiter anziehen.

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