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AENGEVELT sieht Düsseldorf weiter im Aufwind


14.12.2016 Markt für Büroflächen

Das Düsseldorfer Immobilienjahr: Rückblick 2016 und Ausblick 2017


Attraktiver Standort
Die Attraktivität der nordrhein-westfälischen Landeshauptstadt als Immobilienstandort bleibt im internationalen Wettbewerb weiterhin hoch. Die guten Rahmenbedingungen stützen diese Entwicklung:

  • So erhöhte sich in den letzten zehn Jahren die Bevölkerungszahl in Düsseldorf um rd. 40.000 Einwohner (+7,1%).
  • Nach Prognosen der "Regionalisierten Bevölkerungsvorausberechnung 2014 bis 2040/2060" für Nordrhein-Westfalen steigt die Bevölkerungszahl in Düsseldorf bis 2040 weiter auf rd. 677.000 (Stand 31.12.2015: 612.200 Einwohner).
  • Verbunden mit dem wachstumsaffinen und differenzierten Arbeitsplatzan­gebot, der exzellenten Infrastrukturgüte und -dichte, der optimalen Erreichbarkeit von Millionen kaufkraftstarker Verbraucher und seiner finanziellen Solidität bietet die Landeshauptstadt Düsseldorf damit beste Voraussetzungen für Immobilieninvestitionen.


Überdurchschnittlicher Flächenumsatz auf dem Büromarkt

  • Der Büromarkt der Region Düsseldorf (inkl. Umland mit Erkrath, Hilden, Ratingen, Neuss) erzielte in den ersten drei Quartalen 2016 einen Büroflächenumsatz von rd. 298.000 m². Er liegt damit zwar rd. 10% unter dem Spitzenergebnis des Vorjahreszeitraums, indessen 11% über dem Mittelwert der jüngsten Dekade (2006-2015: Ø 269.000 m², jeweils I.-III. Quartal).
  • „Entsprechend erwarten wir für 2016 erneut ein sehr gutes Vermietungsergebnis“, kommentiert Birthe Nordhues, Leiterin Gewerbliche Vermietung von AENGEVELT, das Marktgeschehen und ergänzt: „Wie hoch das Jahresergebnis tatsächlich ausfällt, hängt vom ´Jahresendspurt´ ab. Grundsätzlich gilt: Waren in 2015 noch zahlreiche Großabschlüsse für das überdurchschnittliche Ergebnis verantwortlich, profitiert der Düsseldorfer Vermietungsmarkt in diesem Jahr von seiner diversifizierten und prosperierenden Dienstleistungs- und Branchenstruktur mit Abschlüssen im Bereich bis 2.000 m².“  
  • Gleichzeitig lassen die gute wirtschaftliche Lage und die daraus resultierende lebhafte Nachfrage den Büroflächenleerstand weiter sinken: Mit rd. 850.000 m² im gesamten Marktgebiet wurde bereits Ende September 2016 ein neuer Tiefstand seit dem Boomjahr 2008 (ca. 825.000 m²) erreicht. Rund 615.000 m² der vakanten Flächen entfallen auf das Stadtgebiet und 235.000 m² auf das Umland. Bis zum Jahresende 2016 rechnet AENGEVELT-RESEARCH mit einem weiteren Rückgang der Angebotsreserve auf ca. 820.000 m².


Düsseldorfer Investmentmarkt weiter im Aufwind

  • „Der Düsseldorfer Investmentmarkt (Wohn- und Gewerbeinvestments) ist auch 2016 von einer hohen Dynamik geprägt“, beschreibt Oliver Lederer, Leiter Investment von AENGEVELT,  das Marktgeschehen und führt weiter aus: „Entsprechend wird das Transaktionsvolumen voraussichtlich wieder die 3-Mrd.-Euro-Marke übertreffen und damit an das hervorragende Vorjahr 2015 mit rd. EUR 3,2 Mrd. anschließen.“
  • Dass nach wie vor ein deutlicher Nachfrageüberhang nach Core-Objekten besteht, zeige auch die Entwicklung der Spitzenrendite von Büro- und Geschäftshäusern, die im Jahresverlauf noch einmal um 25 bzw. 30 Basispunkte nachgab und zwar auf 4,1% bei Bürogebäuden und 3,8% für Premium-Geschäftshäuser in Top-City-Lage.
  • Neben den gewerblichen Investments spielt in Düsseldorf das Wohninvestment-Segment eine große Rolle. Für Mehrfamilienhäuser im Bestand in Top-Lagen werden in der Spitze Anfangsrenditen von bis zu 4% erzielt. Grundsätzlich sieht Lederer in Düsseldorf einen Mangel an klassischen Wohninvestmentprodukten (Mehrfamilienhäuser als Zinshäuser). Deshalb sei die Nachfrage nach Umnutzungsprojekten weiterhin sehr groß.


Ausblick 2017

Büromarkt
Zur aktuell insgesamt guten Verfassung des Düsseldorfer Immobilienmarktes gesellen sich auch 2017 trotz weltpolitischer und wirtschaftlicher Unsicherheiten weiterhin positive Aussichten. So dürften nach Analysen von AENGEVELT die Büromieten im Spitzensegment auf dem aktuell hohen Niveau von EUR 26,50/m² stabil bleiben. Zudem wird sich der Büroleerstand im Zuge einer weiterhin regen Büroflächennachfrage, einer unterdurchschnittlichen Verfügbarkeit von Neubauflächen und einer Umnutzung von Büro- in Wohnflächen weiter stetig reduzieren.
„Spannend wird das Jahr 2018, wenn die in 2015 erfolgten Großabschlüsse zur Umsetzung kommen und damit das kurzfristig verfügbare Büroflächenangebot durch Freisetzung der bis dahin genutzten Flächen voraussichtlich wieder steigt“, so der Ausblick von Birthe Nordhues.

Investmentmarkt
Der Anlagedruck bleibt durch die weiterhin expansive Geldpolitik in Europa und die nur zögerlichen Zinsanhebungstendenzen in den USA sehr hoch. Durch die Unsicherheiten in Zusammenhang mit dem Austritt Großbritanniens aus der EU wird der deutsche Immobilienmarkt einen zusätzlichen Auftrieb als Stabilitätsfaktor in Europa erfahren. Neben der auch 2017 zu erwartenden anhaltend hohen Nachfrage nach Core-Objekten im Düsseldorfer Büro- und Retailsegment werden aufgrund des unverändert zu geringen Angebots in diesem Segment verstärkt weitere Anlagemöglichkeiten in B-Standorten (ABBA-Prinzip) sowie "Core+" und "Value-Add"-Objekte, die einen größeren Managementaufwand erfordern, geprüft. Für den Düsseldorfer Investmentmarkt rechnet AENGEVELT auch 2017 mit einem insgesamt überdurchschnittlichen Transaktionsvolumen.