• Düsseldorf goes virtuell
    Die VR:Experience-DUS Area in München
    Halle B | Messestand B1.210
  • I-u
    IDR
    K6 Architekten
  • Kö-Bogen 2
    Investorengruppe aus Centrum, B&L und DC Values
    ingenhoven architects
  • CityPark Düsseldorf
    SEGRO GERMANY GMBH
  • Schwannstraße 10 "Infinity Office"
    Becken Development GmbH, Hamburg
    pinkarchitektur, Düsseldorf
  • Forty Four
    die developer Projektentwicklung GmbH
    sop architekten
  • Pier One, MedienHafen
    ingenhoven architects
  • Mühlenquartier | südlich der Paulsmühlenstraße
    Vivawest Wohnen GmbH
  • AirView
    Airport City | Flughafen Düsseldorf Immobilien GmbH
    © Andreas Wiese (2016)
  • NOD New Office Düsseldorf
    STRABAG Real Estate GmbH
    RKW Architektur +
  • Quartiersentwicklung am HBF, Harkortstraße
    GBI AG, Berlin
    greeen! architects gmbh
  • KAISPEICHER
    Investor: INTERBODEN Innovative Gewerbewelten GmbH & Co. KG
    slapa oberholz pszczulny | architekten

AENGEVELT-RESEARCH sieht dynamischen Büromarkt Düsseldorf


12.04.2018 Markt für Büroflächen

Ungeachtet eines verhaltenen Starts in 2018

Im Jahr 2017 erzielte der Büromarkt in der Region Düsseldorf (inkl. Umland mit Erkrath, Hilden, Ratingen, Neuss) nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH einen Flächenumsatz (inkl. Eigennutzer) von rd. 451.000 m². Der Wert liegt 96.000 m² bzw. rd. 27% über dem Vorjahresergebnis (2016: rd. 355.000 m²) sowie 22% über dem Mittelwert der jüngsten Dekade (Ø 2007-2016: 371.000 m² p. a.). Nur 2007 und 2015 wurden mit 510.000 m² bzw. 471.000 m² noch höhere Werte registriert.


Das Ergebnis resultiert aus einer erheblich höheren Anzahl an Großabschlüssen als im Vorjahr. Nachdem 2016 i sechs Vertragsabschlüsse in der Größenordnung über 5.000 m² mit insgesamt rd. 45.000 m² getätigt wurden, waren es im Berichtsjahr 14 Deals in diesem Größensegment mit insgesamt rd. 141.000 m², darunter fünf Anmietungen mit jeweils mehr als 10.000 m².

Zu den größten Abschlüssen zählt dabei der von AENGEVELT an die Stadt Düsseldorf vermittelte 30-Jahres-Mietvertrag über rd. 25.500 m², davon rd. 20.300 m² potenzielle Bürofläche, für die Unterbringung kommunaler Einrichtungen wie die neue Zentralbibliothek im Gebäudekomplex "Konrad-Adenauer-Platz 1" am Hauptbahnhof. Dazu wird das ehemalige Verteilzentrum der Post bis 2020/2021 saniert und umgebaut.

Für 2018 prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH ein weiterhin dynamisches Marktgeschehen mit einem überdurchschnittlichen Bürofläch­enumsatz um 400.000 m² ungeachtet eines verhaltenen Jahresauftaktes: Im ersten Quartal 2018 wurden in der Region Düsseldorf lediglich rd. 73.000 m² Bürofläche umgesetzt (Düsseldorf: 67.000 m²; Umland: 6.000 m²), 35% weniger als im Vorjahresquartal (I. Q 2017: 113.000 m²).

 

Short Facts 2017

  • Von den 451.000 m² Büroflächenumsatz entfielen rd. 387.000 m² bzw. rd. 86% auf das Düsseldorfer Stadt­gebiet (2016: rd. 323.000 m²; 91%) und rd. 64.000 m² bzw. 14% (2016:  rd. 32.000 m²; 9%) auf das Umland (v.a. Ratingen, Neuss, Erkrath und Hilden).
  • Die Angebotsreserve sank 2017 um 70.000 m² auf nominell rd. 780.000 m² (2016: 850.000 m²).
  • Im Düsseldorfer Stadtgebiet belief sich der Umfang der kurzfristig verfügbaren Angebotsreserven Ende 2016 auf 560.000 m² (Ende 2016: 615.000 m²). Im Umland ist der Leerstand auf 220.000 m² gesunken (2016:  235.000 m).
  • Die Leerstandsquote für die gesamte Büromarktregion (einschl. Umland) sank von 9,2% Ende 2016 binnen Jahresfrist auf aktuell 8,4%. Dabei ist die Leerstandsquote im Stadtgebiet mit 7,4% markant geringer als im Umland mit 13,1%.
  • In Top-Lagen stellen sich die Düsseldorfer Bürospitzenmieten auf EUR 27,-/m² (2016: EUR 26,50/m²).  

Prognose / Trends 2018

Büroflächenumsätze 2017 nach Lagen – Cityrandbereiche dominieren:

  • Die Cityrandbereiche waren wie in den Vorjahren 2012 bis 2016 Umsatzschwerpunkt innerhalb des Düssel­dorfer Stadtgebietes. Auf sie entfielen 2017 rd. 211.400 m² bzw. 47% des regionalen Gesamtbüroflächenumsatzes (2016: 195.100 m² bzw. 55%).
  • In den Stadtrandbereichen wurden rd. 140.000 m² bzw. 31% kontrahiert (2016: 101.600 m²bzw. 29%), im Citykern (inkl. “Königsallee“, “Bankenviertel“) waren es rd. 35.700 m² bzw. 8%. (2016: 26.000 m² bzw. 7%).

Büroflächenumsätze nach Branchen

  • Den größten Marktanteil erreichten 2017 mit rd. 126.000 m² bzw. einer Marktquote von 28% erneut die beratenden und sozialen Dienstleister (2016: 145.000 m² bzw. 41%).
  • Danach folgen die sonstigen Nutzer, in die vor allem Verkehrs-, Industrie-, und Handelsunternehmen einfließen, mit rd. 118.500 m² bzw. 26% (2016: 92.000 m² bzw. 26%).
  • Die Nachfragegruppe der Finanzdienstleister konnte einen bedeutenden Umsatzzuwachs verbuchen. Der absolute Flächenumsatz verdreifachte sich mit rd. 88.400 m² nahezu gegenüber dem Vorjahr (2016: 29.600 m²). Der Umsatzanteil stieg von 8% auf 20%.
  • Die öffentliche Hand und Organisationen ohne Erwerbszweck legten mit rd. 59.300 m² bzw. 13% gegenüber dem Vorjahr zu (2016: 42.000 m² bzw. 12%).
  • Medien-, IT-/EDV-Unternehmen mieteten 2017 mit rd. 58.500 m² mehr Fläche an als im Vorjahr (2016: 47.000 m²). Die Markquote stellt sich konstant auf 13%.

 

Büroflächenleerstände – Differenzierung nach Marktwirksamkeit

Die kurzfristig verfügbare Angebotsreserve von nominell rd. 780.000 m² bedarf zur qualitativen Bewertung der Angebotssituation einer detaillierten Differenzierung der Leerstandsstruktur. Hierzu entwickelte AENGEVELT-RESEARCH den Büroleer­standsindex „ARLEX“ (AENGEVELT-RESEARCH-LeerstandsindEX):

  • Gemäß ARLEX sind am Düsseldorfer Büromarkt gemessen am jüngsten 10-Jahresmittel als „langfristig marktnotwendige regionale Fluktuationsreserve“ ca. 498.000 m² bzw. 64% nach­fragerelevante Angebotsfläche erforderlich.
  • Auf „latente Leerstände“, also zur Untervermietung angebotene Büroflächen, entfallen am Düsseldorfer Markt aktuell ca. 3% der Angebotsreserve bzw. rd. 20.000 m².
  • Der Umfang „struktureller Büroleerstände“ stellt sich auf rd. 90.000 m² bzw. 11%. Diese Flächen stehen seit mindestens fünf Jahren leer und nehmen mehr als die Hälfte des Gebäudevolumens ein und haben nur noch geringe Vermarktungschancen („Marktleichen“).
  • Nach Abzug der drei genannten markant unterschiedlich marktwirksamen Leerstands­kategorien verbleiben damit rd. 172.000 m² bzw. 22% des gesamten Angebotssockels als „marktaktive Angebotsüberhänge“.

Anstelle des nominellen Leerstands von 8,4% entspricht dieser tatsächlich marktfähige Angebotsüberhang lediglich 1,9% des Gesamtbüroflächenbestandes von 9,23 Mio. m² in der Düsseldorfer Region und gilt damit international als „Vollvermietung“.

Mietpreisniveau

  • Die gewichtete Spitzenmiete stieg 2017 auf ca. EUR 27,-/m² (2016: EUR 26,50/m²).
  • Der durchschnittlich erzielte Miet­preis in Düsseldorfer Citylagen stieg um EUR 0,30 auf nunmehr EUR 18,40/m². In den Cityrandlagen stieg das Mietpreisniveau geringfügig um EUR 0,20 auf EUR 14,90/m². In den Stadtrandlagen zog das Mietpreisniveau um EUR 0,80/m² auf EUR 12,20/m² an.


Weitere informationen
Dipl.-Geograph Michael Fenderl

Teamleiter AENGEVELT-RESEARCH
AENGEVELT IMMOBILIEN GmbH & Co. KG

Friedrichstraße 55
10117 Berlin

Tel:      +49 30 20193-125
Fax:     +49 30 20193-301
E-Mail:
Web:    www.aengevelt.com

M.A. Thomas Glodek
Leiter Öffentlichkeitsarbeit
AENGEVELT IMMOBILIEN GmbH & Co. KG

Kennedydamm 55/Ross-Straße
40476 Düsseldorf

Tel: +49 211 8391-307
Fax: +49 211 8391-255
EMail:
Web:    www.aengevelt.com