Der Düsseldorfer Investmentmarkt hat im ersten Halbjahr 2018 mächtig Gas gegeben. Mit einem Transaktionsvolumen von knapp 1,4 Mrd. € wurde der bisherige Umsatzrekord aus dem Jahr 2014 geradezu pulverisiert und auch das eigentlich ausgezeichnete Vorjahresergebnis nochmals um satte 27 % übertroffen. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.
„Betrachtet man nur die Einzeldeals, so erreicht Düsseldorf mit einem Transaktionsvolumen von 905 Mio. € das zweitbeste Ergebnis seiner Geschichte; nur 2013 wurde noch mehr Umsatz generiert. Interessanterweise lag die Anzahl der verkauften Objekte mit knapp 60 etwas niedriger als im Vorjahr. Im Umkehrschluss fiel das durchschnittliche Deal-Volumen mit knapp 25 Mio. € deutlich höher aus als 2017, was die hohe Kaufbereitschaft auf der Nachfrageseite auf eindrucksvolle Weise unterstreicht“, erläutert Christoph Meszelinsky, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Düsseldorfer Niederlassungsleiter. Insgesamt entfallen etwa zwei Drittel des gesamten Transaktionsvolumens auf Einzeldeals, das fehlende Drittel (bzw. 475 Mio. €) wird durch Objekte aus Paketverkäufen beigesteuert.
Die Verteilung des Investmentumsatzes nach Größenklassen zeigt, dass das außergewöhnliche Gesamtergebnis im ersten Halbjahr 2018 auf mehreren Säulen ruht. Zwar ist das mittlere Segment zwischen 25 und 50 Mio. € wie gewohnt umsatzstark, die Dominanz fällt mit knapp 33 % Marktanteil jedoch deutlich geringer aus als üblich. Darüber hinaus spielen anders als im Vorjahr auch großvolumige Ausnahmedeals eine wesentliche Rolle: Dank einer nennenswerten Anzahl an Großtransaktionen kommen die Größenklassen über 50 Mio. € auf einen Marktanteil von insgesamt gut 43 %. Die Basis für den Erfolg bilden aber auch weiterhin die kleineren Deals unter 25 Mio. €. Ein Großteil der Deals und insgesamt 24 % des Transaktionsergebnisses entfallen auf die betreffenden Kategorien.
Bei der Umsatzverteilung nach Assetklassen liegen Office Investments mit knapp 58 % des Transaktionsvolumens im ersten Halbjahr weiterhin in Führung. Mit deutlichem Abstand auf Rang zwei folgen Logistikimmobilien, die auf gut 8 % Marktanteil kommen und damit prozentual nur die Hälfte des Vorjahresergebnisses beisteuern. Auch Hotel– und Einzelhandelsimmobilien spielen nur eine untergeordnete Rolle. Die Sammelkategorie der sonstigen Objektarten kommt infolge eines Sondereffekts im Zusammenhang mit kommunal genutzten Spezialimmobilien auf einen ungewöhnlich hohen Anteil von knapp 30 % des Gesamtumsatzes.
Cityrand tonangebend, Renditen zeigen weiterhin nach Süden
Grundsätzlich verteilt sich das Investmentvolumen relativ breit über das gesamte Marktgebiet, wobei dem Cityrand eine besondere Bedeutung zukommt. Dieser gewinnt gegenüber dem Vorjahr nennenswerte Marktanteile auf Kosten der anderen Großlagen und vereint insgesamt 63 % des registrierten Umsatzvolumens auf sich. Die Peripherie (15 %), die Nebenlagen (12 %) und die City (10 %) kommen zusammen nur auf etwas mehr als ein Drittel des Transaktionsvolumens.
Auf der Nachfrageseite treten die institutionellen Kapitalsammelstellen als Käufergruppe am deutlichsten in Erscheinung: So zeichnen Equity/Real Estate Funds und Spezialfonds zusammen für 42 % des Transaktionsvolumens im ersten Halbjahr verantwortlich. Auch die öffentliche Hand zeigt eine relativ große Präsenz auf dem Investmentmarkt und erreicht einen Marktanteil von knapp 17 %. Daneben haben auch die Projektentwickler mit 11 % Umsatzanteil in nennenswertem Ausmaß in Düsseldorf investiert. Schon unter ferner liefen folgen Immobilien AGs/REITs, Privatanleger und Corporates. Der Umsatzanteil ausländischer Investoren liegt bei knapp einem Drittel, was im Vergleich der wichtigsten deutschen Immobilienstandorte einen relativ geringen Wert darstellt.
Die Nachfrage nach Immobilien an den deutschen Top-Standorten ist nach wie vor extrem hoch, was insbesondere dem starken Renditedruck der institutionellen Anleger geschuldet ist. Der hieraus resultierende intensive Wettbewerb um geeignete Gewerbeimmobilien befeuert weiterhin die Preise und hält den Druck auf die Renditen aufrecht. So sank die Netto-Spitzenrendite für Logistikimmobilien seit Jahresbeginn von 4,50 auf 4,40 %, und auch Büroimmobilien rentieren in der Spitze niedriger. Investoren können für erstklassige Büroobjekte nach 3,50 % zum Jahresende 2017 jetzt nur noch mit 3,35 % Rendite rechnen. Nur bei Geschäftshäusern in 1A-Lage scheint der Renditeverfall fürs Erste gestoppt: Die Netto-Spitzenrendite verharrt auf sehr niedrigem Niveau bei 3,20 %.
„Der Düsseldorfer Investmentmarkt zeigt sich im ersten Halbjahr 2018 in bestechender Form und ist dank einer flächendeckenden und über zahlreiche Käufergruppen diversifizierten Nachfrage auf einem guten Weg, eines der besten Jahresergebnisse überhaupt zu erzielen. Sofern die Abschlussbereitschaft seitens der Investoren in der zweiten Jahreshälfte ähnlich hoch bleibt wie bisher, erscheint sogar ein Angriff auf die 3-Mrd.-€-Marke nicht unrealistisch“, so Christoph Meszelinsky.
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