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property magazine: L’Oreal-Zentrale geht an BNP Paribas REIM


11.01.2017 Büroinvestmentmarkt

Der Düsseldorfer Immobilieninvestmentmarkt hat das Jahr 2016 mit einem sehr guten Jahresergebnis abgeschlossen und den Spitzenwert des Vorjahres annähernd erreicht.


Dem Immobilienberatungsunternehmen Anteon zufolge wurden in den vergangenen zwölf Monaten 2,62 Milliarden Euro investiert. Im Vorjahr lag das Ergebnis mit 2,73 Milliarden Euro nur knapp darüber. Die beliebteste Assetklasse war unverändert und mit großem Abstand die Büroimmobilie. Das größte Investment des Jahres war der Verkauf der L’Oréal-Zentrale Horizon für 153 Mio. Euro an BNP Paribas REIM Germany, der bisher noch nicht kommuniziert wurde.

L’Oreal-Zentrale wird 2017 fertig

Die neue Zentrale des französischen Kosmetikkonzerns L’Oreal entsteht derzeit an einem der prominentesten und markantesten Standorte der Stadt: am Kennedydamm. Das 60 Meter hohe 16-stöckige Gebäude mit dem Namen Horizon umfasst künftig 22.000 m² Bürofläche und rund 1.000 m² Terrassenfläche. Realisiert wird der abstrakte Kubus von der Projektentwicklungsgesellschaft Die Developer, die das Grundstück an der Ecke Roßstraße/Johannstraße 2015 für rund 22 Millionen Euro von der Stadt erworben hatte. Die Obergeschosse des markanten Neubaus sind wie gestapelte Boxen leicht verschoben aufeinandergelegt. Als Hauptmieter belegt L’Oréal insgesamt neun der 16 Etagen. Bereits im Mai wurde der Grundstein für das künftige Green Building, das nach DGNB Gold zertifiziert werden soll, gelegt, da der Kosmetikkonzern mit der Fertigstellung Ende 2017 rechnet Grundsteinlegung für neuen L’Oreal-Sitz in Düsseldorf.

Produktknappheit verhindert Rekordergebnis

Der Düsseldorfer Investmentmarkt hatte bis zur Jahresmitte einen eher verhaltenen Investmentumsatz von nur 670 Mio. Euro erzielt, drehte aber im zweiten Halbjahr regelrecht auf. „Das Rekordergebnis des Vorjahres wurde lediglich aufgrund der sich weiter zuspitzenden Produktknappheit verpasst“, erklärte Marius Varro, geschäftsführender Gesellschafter Anteon Immobilien. Rund 1,7 Milliarden Euro wurden in Büros investiert. Dies entspricht einem Anteil am Gesamtinvestmentmarkt von 65 %. Auf dem zweiten Platz landeten Hotelimmobilien mit 304,3 Millionen Euro und einem Anteil von 12 %. Die sonst so gefragten Einzelhandelsimmobilien belegten in diesem Jahr mit 269,5 Millionen Euro und einem Anteil von 10 % nur den dritten Platz.

Die aktivste Verkäufergruppe des Jahres waren – wenig überraschend – einmal mehr Projektentwickler und Bauträger mit einem Anteil von 27 %. Die stärkste Käufergruppe stellten mit 42 % Offene Fonds und Spezialfonds dar. „Immobilienfonds erhalten in zinsarmen Zeiten wie diesen enorme Mittelzuflüsse von privaten und institutionellen Anlegern“, sagt Varro. „Immobilien stellen hier derzeit eine der attraktivsten Optionen dar. Die drei größten Abschlüsse des Jahres wurden folgerichtig von Immobilienfonds getätigt.“

Mit aktuell 4,2 % bei Büro- und 4,0 % bei Einzelhandelsimmobilien bietet der Düsseldorfer Markt Investoren stabile Spitzenrenditen. „Die Renditen werden künftig nicht nur in bester Innenstadtlage leicht sinken, sondern auch in den Teilmärkten, wobei hier verstärkt auf eine adäquate Objektqualität geachtet wird“, erklärt Varro. “Das Beste Objekt innerhalb eines Teilmarktes abseits der City ist nach wie vor eine nicht zu unterschätzende Alternative zu den „Blue Chips“, da sich Qualität selbst an Backoffice-Standorten immer auch in den Vermietungsquoten durchsetzen wird", so Varro.

Vermietungsergebnis deutlich geringer

Das Vermietungsergebnis auf dem Düsseldorfer Büromarkt ist 2016 deutlich geringer ausgefallen als im Vorjahr. Mit circa 330.800 m²wurden rund 21 % weniger Flächen als im Vorjahr vermietet. Damit bleibt 2016 klar hinter dem Rekordjahr 2015 zurück, als etwa 420.000 m² einen neuen Mieter fanden. „Nachdem sich der Flächenumsatz in den ersten sechs Monaten des Jahres auf hohem Niveau gezeigt hat, ist dem Markt in der zweiten Jahreshälfte etwas die Puste ausgegangen“, sagt Heiko Piekarski, geschäftsführender Gesellschafter von Anteon Immobilien. „Dies liegt vor allem daran, dass es weniger große, sondern eher kleinteiligere Vermietungen gab. Rund 92.000 m² wurden in der Größenklasse zwischen 300 und 1.000 m² abgeschlossen, die damit auch die stärkste Umsatzklasse bildete. Hinderlich war zudem die Flächenknappheit an qualitativ hochwertigen Flächen, die stark nachgefragt sind. Diese Nachfrage kann aktuell aber nicht ausreichend bedient werden.“ Im Vergleich zum Vermietungsergebnis der vergangenen fünf Jahre von durchschnittlich etwa 328.000 m² ist der aktuelle Flächenumsatz im Stadtgebiet dennoch erfreulich.

Die umsatzstärkste Branche waren im abgelaufenen Jahr Industrie- und Handelsunternehmen, die etwa 48.200 m² anmieteten. Davon wiederum entfielen circa 8.600 m² auf die Anmietung der Douglas Holding im Objekt Duo in der Hans-Günther-Sohl-Straße 74121. Für den größten Abschluss des Jahres zeichnete sich die Unfallkasse Nordrhein verantwortlich, die im vierten Quartal in einem Neubau in der Werdener Straße rund 15.000 m² anmietete.

Spitzenmiete mit steigender Tendenz, Leerstand zieht leicht an

Die Spitzenmiete hat sich auf hohem Niveau weiter stabilisiert und ist sogar noch etwas gestiegen. Nach 26,00 Euro/m² zum Jahresende 2015 liegt sie nunmehr bei 26,50 Euro/m². Bei einzelnen Abschlüssen wie im Kö-Bogen oder im Kö-Quartier wurden bis zu 27,50 Euro/m² realisiert. „Zu diesem Ergebnis hat beigetragen, dass viele Nutzer im mittleren Flächensegment Verträge im Hochpreissegment abgeschlossen haben. Das gilt neben dem Kö-Bogen auch für das Büro- und Geschäftshaus Three George“, sagt Piekarski. Die Durchschnittsmiete gab gegenüber dem Vorjahr um 0,85 Euro/m² auf 14,45 Euro/m² nach. „Die hohe Nachfrage nach qualitativ hochwertigen Flächen konnte in vielen Fällen nicht bedient werden, so dass die Durchschnittsmiete in der Folge etwas gesunken ist“, erklärt Piekarski.

Der Leerstand am Düsseldorfer Büromarkt ist gegenüber dem Vorjahr um rund 20.000 m² auf 750.000 m² bzw. um 0,2 Prozentpunkte angestiegen und lag zum Jahresende bei 9,8 %. „Da mittelfristig mehr Projektflächen verfügbar sein werden, erwarten wir mittelfristig einen weiteren Anstieg des Leerstands“, sagt Piekarski. Grund zur Sorge bestehe jedoch nicht: „Dieses neue Angebot wird dringend gebraucht, denn zuletzt nahm die Anzahl von verfügbaren Bestandsimmobilien mit A-Qualität ab. Auch im kleinteiligen Flächensegment finden Unternehmen kaum mehr Mietgelegenheiten“, sagt Piekarski. Der Leerstand im Bestand sei dem Geschäftsführer zufolge 2016 auch durch die Umwidmung von Gewerbeflächen in Flüchtlingsheime reduziert worden. Das betreffe rund 14.000 m².

Kräfteverschiebung auf Teilmärkten

Bei den beliebtesten Teilmärkten lag wie so häufig in den vergangenen Jahren der Teilmarkt City auf Platz eins. Rund 55.600 m² wurden hier vermietet. Den größten hiesigen Deal stellt das Chateau Businesscenter mit etwa 4.000 m² dar. Auf Platz zwei folgt der Medienhafen mit circa 46.900 m². Für den größten Abschluss sorgte hier das Vermittlungsportal Stepstone, das einen Mietvertrag für rund 8.600 m² Bürofläche unterzeichnete StepStone Deutschland zieht im Medienhafen um. Dicht dahinter liegt der Teilmarkt Nord/Airport City mit etwa 43.800 m². Hier mietete die Messe Düsseldorf mit circa 3.700 m² die größte Fläche an.

Fazit und Ausblick

Deutschland gilt trotz bewegter Zeiten weiterhin als Hort der Stabilität. Das gilt angesichts von erwartbar anhaltendem Niedrigstzins und Strafgebühren für das „Parken“ von Geld insbesondere für den Immobilienmarkt. Ihn betrachten private und institutionelle Investoren gleichermaßen – und zu Recht – als beste Alternative für die Geldanlage. Die drohenden aufflammenden Finanzkrisen in Italien und Griechenland, die ungelöste Flüchtlingskrise und der nahende Austritt von Großbritannien aus der Europäischen Union dürften diese Position festigen, nicht zuletzt durch den Zustrom internationaler Investoren auf den hiesigen Immobilienmarkt.

Von diesen Entwicklungen wird auch weiterhin der Düsseldorfer Immobilienmarkt profitieren. „Nach dem geringeren Ergebnis des Vermietungsjahres 2016 blicken wir dennoch optimistisch auf 2017“, sagt Piekarski. „Es gibt immer noch einige Großgesuche am Markt, die bisher mangels Angebot nicht erfüllt werden konnten. Durch die neu hinzukommenden Flächen aus Projektentwicklungen könnte sich dies jedoch bald ändern, so dass wir mit einem weiterhin sehr lebendigen Markt rechnen“, sagt Piekarski.

Auch investmentseitig bleibt die Attraktivität Düsseldorfs als Immobilienstandort hoch. „Nach wie vor gibt es einen deutlichen Nachfrageüberhang nach Core-Objekten“, sagt Varro. „Der Mangel hieran führt naturgemäß zu merklich verstärktem Interesse nach opportunistischen und Value-Add-Produkten. Allen voran Objekte mit Umnutzungspotential zu Wohnen, um hieraus die fehlenden Core-Investments zu generieren.