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BNP Paribas Real Estate veröffentlicht Investmentzahlen für das 1. Quartal 2018


09.04.2018 Büroinvestmentmarkt

Gesamtumsatz von 12,3 Milliarden Euro und neuer Rekord bei Einzeldeals (+12 %)


Im ersten Quartal 2018 wurden bundesweit gut 12,3 Milliarden Euro in Gewerbeimmobilien investiert. Damit wurde der im letzten Jahr aufgestellte Rekord nur um knapp 3 % verpasst und das zweitbeste Ergebnis aller Zeiten erzielt. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate. Die wichtigsten Ergebnisse im Überblick:
 

  • Mit gut 10,3 Milliarden Euro neues Rekordergebnis bei Einzeldeals (+12 %)
  • Transaktionsvolumen von insgesamt 12,3 Milliarden Euro
  • Zweitbester Investmentumsatz aller Zeiten im ersten Quartal, lediglich knapp 3 % unter dem Vorjahresrekord
  • Paketverkäufe geben aufgrund eines mangelnden Angebots dagegen deutlich nach und erzielen nur knapp 2,0 Milliarden Euro (-42 %)
  • Büro-Investments mit fast 51 % erneut Spitzenreiter
  • Spitzenrenditen im ersten Quartal mit Seitwärtsbewegung
  • Über 450 erfasste Transaktionen
  • Anteil ausländischer Käufer bei gut 41 %

 
„Der Jahresauftakt auf den Investmentmärkten kann sich mehr als sehen lassen. Mit 12,3 Milliarden Euro wurde der Vorjahresrekord nur um knapp 3 % verfehlt. Bemerkenswert ist, dass dieses außergewöhnliche Ergebnis vor allem auf Einzeltransaktionen zurückzuführen ist, die mit mehr als 10,3 Milliarden Euro ein neues Allzeithoch aufstellen und den erst im letzten Jahr aufgestellten Rekord noch einmal um 12 % übertreffen. Große Portfolioverkäufe, gerade auch paneuropäische, die in den letzten zwei Jahren eine wachsende Bedeutung erfahren haben, spielen dagegen bislang eine eher untergeordnete Rolle. Wären mehr Pakete am Markt gewesen, die zu einem nur durchschnittlichen Transaktionsvolumen geführt hätten, hätten die Investmentmärkte bereits im ersten Quartal wieder eine neue Bestmarke aufgestellt. Das Interesse an deutschen Immobilien ist also weiterhin sehr hoch. Aus Investorensicht bieten die aktuell hervorragenden Fundamentaldaten nicht nur zukünftige Wertsteigerungspotenziale, sondern auch den Rahmen für nachhaltig stabile Investments. Sei es die starke Nachfrage auf den Nutzermärkten mit weiter steigenden Mieten, eine kontinuierlich wachsende Beschäftigung oder sehr erfreuliche Prognosen für das BIP-Wachstum im laufenden Jahr“, erläutert Piotr Bienkowski, CEO von BNP Paribas Real Estate Deutschland.        
 
Im Fokus der Anleger standen erneut vor allem Büroobjekte, auf die knapp 51 % des Gesamtumsatzes entfallen. Hier spiegelt sich die positive Einschätzung zur aktuellen und auch mittelfristig absehbaren Nutzernachfrage wider, in deren Folge sich spürbare Mietpreissteigerungen abzeichnen. Mit 6,24 Milliarden Euro wurde das Vorjahresresultat um 29 % übertroffen und ein neuer Rekord aufgestellt. Nur 2007 wurde ähnlich viel in Bürohäuser investiert (6,17 Milliarden Euro), allerdings im Wesentlichen beeinflusst durch Paketverkäufe, wohingegen aktuell 5,80 Milliarden Euro (93 %) in Einzeltransaktionen geflossen sind, soviel wie nie zuvor. Auf den weiteren Plätzen folgen nahezu gleichauf Einzelhandels- und Logistikobjekte. Bei Einzelhandelsinvestments, die gut 14 % zum Resultat beitragen, bleibt das Transaktionsvolumen mit 1,76 Milliarden Euro rund 40 % hinter dem Vorjahreswert zurück. Hier macht sich besonders der bislang eher verhaltene Umsatz im Portfoliosegment bemerkbar. Vergleichbar stellt sich die Situation bei Logistikverkäufen dar. Ein Rückgang um 21 % (Anteil am Gesamtumsatz: rund 14 %) klingt nach schwacher Entwicklung. Berücksichtigt man allerdings, dass im Vorjahreszeitraum ein Allzeithoch aufgestellt wurde, relativiert sich diese Einschätzung aber. Deshalb stellen die 1,7 Milliarden Euro, die in Logistikobjekte investiert wurden, auch das mit Abstand zweitbeste Resultat aller Zeiten dar. Verkäufe von Einzelobjekten haben sogar noch zugelegt. Auch Hotel-Investments konnten das außergewöhnliche Volumen aus dem Vorjahr erwartungsgemäß nicht bestätigen. Mit 617 Millionen Euro liegen sie etwa 45 % unter dem Vergleichswert und tragen nur 5 % zum gesamten Transaktionsvolumen bei. Verantwortlich hierfür ist nicht zuletzt auch ein mangelndes Angebot. Dass die Investorennachfrage weiterhin sehr hoch ist, zeigt sich aber daran, dass der zehnjährige Durchschnitt des Umsatzes im ersten Quartal trotzdem noch um 26 % übertroffen wurde.  
 
Der neue Rekord mit Einzeldeals resultiert nicht zuletzt aus einer hohen Anzahl großvolumiger Abschlüsse im dreistelligen Millionenbereich. Insgesamt konnten in den ersten drei Monaten des Jahres bereits 19 Verkäufe in diesem Segment verzeichnet werden. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum hat sich die Zahl großer Käufe damit um gut 50 % erhöht. Ins Bild passt, dass mehr als die Hälfte dieser Deals auf Büroobjekte entfällt. Anders stellt sich die Situation im Portfoliobereich dar. Mit lediglich knapp 2,0 Milliarden Euro verfehlen sie den Vorjahreswert um fast 42 %. Ausschlaggebend hierfür ist jedoch nicht ein geringeres Käuferinteresse, sondern vor allem eine bislang nicht ausreichende Anzahl großvolumiger Pakete.            
 
Der Anteil ausländischer Anleger liegt bei gut 41 % und damit zwar leicht höher als im ersten Quartal des Vorjahres, aber deutlich niedriger als im Gesamtjahr 2017. Verantwortlich hierfür ist in erster Linie das bislang relativ schwache Portfolioergebnis, da gerade in diesem Marktsegment ausländische Investoren traditionell besonders stark vertreten sind. Mit einem Umsatzanteil von knapp 15 % leisten europäische Käufer den größten Beitrag, dicht gefolgt von nordamerikanischen Käufern, die rund 13 % beisteuern. Deutlich zugenommen hat das Engagement asiatischer Investoren, die auf gut 6 % kommen sowie von Anlegern aus dem nahen Osten, die für knapp 7 % verantwortlich sind. Zusammen genommen erreichen sie damit in etwa das gleiche Niveau wie nordamerikanische Käufer. Außerdem erzielen damit beide Herkunftsregionen nicht nur relativ, sondern auch absolut betrachtet einen neuen Rekordumsatz im ersten Quartal. Dieser bereits im Vorjahr zu beobachtende Trend hat sich also eindrucksvoll bestätigt.  
 
„Besonders dynamisch zeigten sich die Märkte an den großen deutschen A-Standorten (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München, Stuttgart) in denen ein Transaktionsvolumen von gut 8,41 Milliarden Euro registriert wurde. Damit wurde nicht nur das bereits gute Vorjahresergebnis um 43 % übertroffen, sondern auch ein neuer Rekordumsatz aufgestellt. Innerhalb der einzelnen Städte waren allerdings unterschiedliche Entwicklungen zu beobachten, wofür in erster Linie das jeweils am Markt vorhandene Angebot verantwortlich war“, betont Marcus Zorn, Deputy CEO von BNP Paribas Real Estate Deutschland. Eindrucksvoll an die Spitze gesetzt hat sich München mit gut 2,65 Milliarden Euro, was einem Anstieg von 69 % entspricht. Alleine in der bayerischen Landeshauptstadt konnten acht Deals im dreistelligen Millionenbereich erfasst werden. Hierzu gehören unter anderem das Correo Quartier, der Bürokomplex ATLAS sowie der SZ-Tower. Auf Platz zwei folgt Frankfurt mit gut 1,54 Milliarden Euro, womit der Vorjahreswert um die Hälfte überboten wurde. Auch die Mainmetropole konnte bereits drei großvolumige Transaktionen im dreistelligen Millionenbereich verzeichnen, wobei der Verkauf des ehemaligen Polizeipräsidiums an der Friedrich-Ebert-Anlage besonders hervorzuheben ist. Vervollständigt wird das Führungstrio von Hamburg, wo gut 1,29 Milliarden Euro (+145 %) umgesetzt wurden. Mit dem Verkauf des Axel-Springer-Quartiers für rund 400 Millionen Euro wurde darüber hinaus in der Hansestadt der größte Einzeldeal aller Zeiten realisiert. Alle drei Städte erzielen damit neue Allzeithochs und beweisen, dass sie in der Gunst der Investoren ganz weit oben stehen. Knapp geschlagen auf Rang vier platziert sich Berlin mit knapp 1,27 Milliarden Euro, dem drittbesten Ergebnis aller Zeiten. Gerade in der Hauptstadt fehlt es aber an Angebot, um das unverändert hohe Interesse der Anleger zu befriedigen. Den zweitbesten Jahresauftakt aller Zeiten erreichte der Düsseldorfer Markt mit 668 Millionen Euro (+28 %). Nur knapp dahinter platzierte sich Stuttgart mit 648 Millionen Euro (+163 %), was ebenfalls einem neuen Rekordumsatz entspricht. In Köln wurden 348 Millionen Euro erzielt und damit 42 % weniger als im Vorjahreszeitraum. Die Domstadt konnte damit den Rekord aus 2017 nicht wiederholen, notiert aber trotzdem das drittbeste Transaktionsvolumen aller Zeiten.      
 
„Nachdem im letzten Jahr noch einmal eine Yield-Compression auf breiter Front verzeichnet wurde, haben die Spitzenrenditen im ersten Quartal 2018 eine Verschnaufpause eingelegt. Teuerster Standort bleibt damit Berlin, wo die Netto-Spitzenrendite bei 2,90 % notiert. Platz zwei belegt München mit 3,00 % und den dritten Rang teilen sich Hamburg und Frankfurt mit jeweils 3,15 %. Mit 3,40 % folgt Stuttgart auf Position fünf und liegt damit vor Düsseldorf (3,50 %) und Köln (3,55 %). Ob im laufenden Jahr vereinzelt noch leichte Renditerückgänge zu beobachten sein werden, bleibt abzuwarten. Auszuschließen ist dies aus heutiger Sicht nicht“, ergänzt Marcus Zorn.  
 
„Auch für das Gesamtjahr deutet alles auf ein erneut außergewöhnliches Investmentjahr und eine anhaltend hohe Nachfrage sowohl deutscher als auch ausländischer Investoren hin. Neben den aktuell sowie auch mittelfristig sehr guten Fundamentaldaten und Rahmenbedingungen wird Deutschland auch weiterhin von seiner Stabilität profitieren. Unter Anlegern besteht Einigkeit darüber, dass gerade in Zeiten mit einer Vielzahl von globalen Unsicherheiten und Krisenherden ein hoher Anteil von sicheren Immobilieninvestments die richtige Strategie ist. Gleichzeitig werden Deutschland in der Regel die besten Chancen eingeräumt, ein vergleichsweise hohes Wachstum zu erzielen und vor allem ein stabiles politisches und gesamtwirtschaftliches Umfeld zu gewährleisten. Ausgehend von den aktuellen BIP- und Arbeitsmarktprognosen sowie den erneut guten Ergebnissen der Nutzermärkte im ersten Quartal erwarten wir demzufolge auch 2018 ein Transaktionsvolumen von über 50 Milliarden Euro. Bei den Renditen im Core Plus und-Value Add-Segment könnten die starke Nachfrage der Nutzer und die damit perspektivisch einhergehenden Chancen an mehreren Standorten noch zu leichten Renditerückgängen führen“, fasst Piotr Bienkowski die Aussichten zusammen.  
 
 
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