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BNP Paribas Real Estate veröffentlicht Büromarkt-Zahlen 2016


11.01.2017 Büroinvestmentmarkt

Düsseldorf mit überdurchschnittlichem Flächenumsatz


Der Düsseldorfer Büromarkt erzielte 2016 einen Flächenumsatz von 355.000 m² im Stadtgebiet. Nach dem Rekordergebnis des Vorjahres, zu dem allein zwei Verträge über zusammen fast 55.000 m² beigetragen hatten, entspricht dies einem Rückgang um knapp 12 %. Dies ergibt der Büromarkt-Report 2017, den BNP Paribas Real Estate Mitte Februar veröffentlichen wird.

„Im langfristigen Vergleich ist dies jedoch ein sehr gutes Resultat, das rund 7 % über dem zehnjährigen Durchschnitt liegt“, betont Christoph Meszelinsky, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Düsseldorfer Niederlassungsleiter. Im Gesamtmarkt, zu dem neben dem Stadtgebiet auch die Büromarktzonen der Peripherie zählen, liegt der Flächenumsatz bei 403.000 m². Auch dieses Ergebnis liegt unter dem von 2015 (-11 %), aber über dem Durchschnitt (knapp 6 %). Die beiden größten Verträge des Jahres wurden vom Energiekonzern Uniper (von E.ON abgespalten) mit 27.600 m² im Medienhafen und der Unfallkasse NRW mit 14.000 m² in der City Ost abgeschlossen.

Bei der Verteilung des Flächenumsatzes auf die einzelnen Büromarktzonen liegt der Medienhafen mit 59.000 m² erneut an erster Position. Neben Uniper hat hier mit Stepstone Deutschland (8.600 m²) ein weiterer großer Abschluss stattgefunden. Auf den weiteren Plätzen folgen dicht beieinander die Nebenlage Düsseldorf Nord (33.500 m²) sowie die beiden Citylagen CBD/Bankenviertel (33.000 m²) und Innenstadt (30.000 m²). Insgesamt sind die Bürozentren mit zusammen 164.000 m² weiterhin die umsatzstärksten Teilmärkte. Aufgrund zahlreicher Großabschlüsse im Jahr 2015 haben sie im Vergleich jedoch die höchsten Einbußen zu verzeichnen. Die Büromarktzonen des Cityrands und der Nebenlagen legen dagegen mit gut 39 % bzw. 13 % spürbar zu. Die Peripherie verzeichnet mit 48.000 m² einen leichten Rückgang (-6 %).

Weniger Großabschlüsse, breite Nachfragebasis, Leerstand reduziert

Während das Rekordergebnis des Vorjahres von gleich sechs Verträgen über 10.000 m² profitierte, entfallen auf diese Kategorie aktuell nur die zwei oben genannten Abschlüsse. Mit gut 10 % verliert dieses Segment damit mehr als 14 Prozentpunkte. Erfreulich ist, dass der Rückgang des Gesamtumsatzes nicht genauso stark ausfällt, sondern die darunter liegenden Klassen ab 1.000 m² die hohe Nachfrage widerspiegeln und zum Teil deutliche Zuwächse verzeichnen. Mit knapp 23 % sind die Verträge zwischen 2.000 und 5.000 m² am umsatzstärksten, gefolgt von den Kategorien 1.000 bis 2.000 m² und 500 bis 1.000 m² mit jeweils rund 19 %. Kleine Verträge unter 500 m² verlieren geringe Anteile, zeichnen aber dennoch für gut ein Fünftel des Ergebnisses verantwortlich.

Wie im Vorjahr zeigt die Branchenverteilung, dass die Nachfrage des Düsseldorfer Büromarkts auf einer sehr breiten Basis beruht. Gleich sechs Branchengruppen erreichen zweistellige Anteile am Gesamtumsatz. Die Führungsrolle übernimmt dabei die Sammelkategorie sonstige Dienstleistungen mit knapp 19 % vor den zweitplatzierten Industrie- und Bauunternehmen (gut 15 %). Beratungsgesellschaften machen das Führungstrio mit rund 13 % komplett. Die noch im Vorjahr führenden Informations- und Kommunikationstechnologien werden mit gut 12 % auf den vierten Platz verwiesen. Jeweils knapp 11 % entfallen darüber hinaus auf die öffentliche Verwaltung sowie auf Handelsunternehmen. Alle übrigen Branchen schaffen es nicht über die 5-%-Hürde.

Der Leerstand des Gesamtmarkts liegt zum Jahresende bei 931.000 m² und hat sich damit im Vorjahresvergleich um 2 % reduziert. Das Stadtgebiet und die Peripherie zeigen dabei jedoch eine unterschiedliche Entwicklung. Während das Stadtgebiet mit -9 % einen beschleunigten Abbau verzeichnet, ist das kurzfristig verfügbare Angebot in der Peripherie gestiegen. Da hier Flächen frei gezogen wurden, ist der Leerstand auf 324.000 m² angewachsen (+15 %). Das am stärksten nachgefragte Segment der modernen Flächen reduzierte sich im Stadtgebiet auf 197.000 m², was einem Anteil von rund einem Drittel entspricht. Insgesamt befindet sich das umfangreichste Angebot nach wie vor im Teilmarkt Seestern (109.000 m²). Erst mit großem Abstand folgen die Innenstadt (77.000 m²) sowie Düsseldorf Nord (64.500 m²). Die Leerstandsquote ist auf 7,8 % im Stadt- und auf 10,0 % im Marktgebiet gefallen.

Kaum Flächen im Bau verfügbar, Spitzenmiete gestiegen

Im Gesamtmarkt belaufen sich die Flächen im Bau auf 211.000 m². Durch mehrere Baustarts ist dieser Wert im Jahresvergleich erheblich gestiegen (um knapp 42 %). Die hohe Nachfrage nach modernen Flächen hat jedoch dazu geführt, dass die davon noch verfügbaren Flächen um über die Hälfte auf nur noch 31.000 m² gesunken sind. Dies ist der mit Abstand niedrigste Wert der vergangenen zehn Jahre. Dadurch stehen aktuell in lediglich vier Büromarktzonen Flächen in Neubauobjekten zur Verfügung. Neben den beiden Citylagen CBD/Bankenviertel und Innenstadt mit zusammen 19.000 m² liegen sie in den Bürozentren Derendorf bei 7.500 m² und Kennedydamm bei 4.500 m². Das insgesamt verfügbare Flächenangebot (Leerstand + verfügbare Flächen im Bau) ist auf 962.000 m² gesunken.

Die Spitzenmiete ist im Jahresverlauf um knapp 2 % auf 26,50 €/m² gestiegen und wird weiterhin für Top-Objekte im Teilmarkt CBD/Bankenviertel erzielt. Der Düsseldorfer Markt folgt damit dem Trend der übrigen Big-Six-Standorte, an denen der Nachfrageüberhang bei modernen Flächen ebenfalls zu einer Steigerung des Mietpreisniveaus geführt hat. Auch in der Innenstadt hat die Höchstmiete noch einmal deutlich angezogen und beläuft sich zum Jahresende auf 23,50 €/m². Damit wird hier für Premiumflächen inzwischen ein höherer Spitzenpreis als im Medienhafen erzielt. In einzelnen Lagen ist dagegen ein Rückgang zu verzeichnen, was zum Teil auf ein mangelndes Angebot im hochwertigen Segment zurückzuführen ist. Die Durchschnittsmieten zeigen ein ähnliches Bild. Neben deutlichen Anstiegen ist insbesondere in eher peripheren Lagen ein niedrigeres Niveau als im Vorjahr zu beobachten.

Perspektiven

Düsseldorf erzielte 2016 erneut ein überdurchschnittliches Resultat, konnte das Rekordergebnis von 2015 jedoch nicht übertreffen. „Vor dem Hintergrund der positiven gesamtwirtschaftlichen Entwicklung und aktuell vorliegender Gesuche gehen wir auch für dieses Jahr von einer hohen Nachfrage aus. Insbesondere wenn auch wieder großflächige Verträge abgeschlossen werden können, sollte im Gesamtmarkt erneut ein Flächenumsatz über 400.000 m² möglich sein. Dennoch ist auf der Angebotsseite zunächst kein beschleunigter Leerstandsabbau zu erwarten. Neue Baustarts werden zwar dazu führen, dass das Volumen der Flächen im Bau wieder steigt. Da aber viele Flächen bereits im Projektstatus vermietet oder von Eigennutzern errichtet werden, dürften sich die verfügbaren Flächen im Bau nicht wesentlich verändern. Die Spitzenmiete wird sich auf dem erreichten Niveau voraussichtlich weiter stabilisieren“, fasst Christoph Meszelinsky die Aussichten zusammen.

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