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BNP Paribas: Büro-Investments mit absolutem Top-Ergebnis


12.04.2017 Büroinvestmentmarkt

Frankfurt am Main – Mit einem Transaktionsvolumen von knapp 4,85 Mrd. € verzeichneten auch Büro-Investments im ersten Quartal nicht nur ein außergewöhnlich gutes, sondern auch das beste Ergebnis der letzten zehn Jahre. Der Durchschnitt wurde dabei um stolze 84 % übertroffen. Im Vorjahresvergleich legte das Resultat um 39 % zu, womit der Anstieg etwas geringer ausfiel als beim gewerblichen Investmentumsatz insgesamt. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.

„Trotzdem stellten Büros mit einem Anteil von gut 38 % erneut die mit Abstand beliebteste Assetklasse dar. Neben dem unverändert guten Investmentumfeld hat vor allem auch die sehr positive Entwicklung der Nutzermärkte dazu beigetragen, das ohnehin große Vertrauen der Investoren in deutsche Büroobjekte weiter zu stärken“, sagt Sven Stricker, Geschäftsführer und Head of Investment der BNP Paribas Real Estate GmbH. „Bemerkenswert ist auch, dass der hohe Umsatz ganz überwiegend auf Einzeltransaktionen zurückzuführen ist. Mit circa 4,6 Mrd. € tragen sie nicht nur 95 % zum Ergebnis bei, sondern stellen auch ein neues Allzeithoch für das erste Quartal auf.“ Dies spiegelt sich auch in der hohen Zahl von Deals im dreistelligen Millionenbereich wider, von denen im ersten Quartal bereits neun registriert wurden. Zu den wichtigsten zählen die Verkäufe des Rocket Tower und der früheren Vattenfall-Zentrale in Berlin sowie des HIGHRISE one in München. Auf Paketverkäufe entfallen dagegen lediglich 247 Mio. € und damit nur knapp halb so viel wie im zehnjährigen Schnitt.

An der positiven Entwicklung partizipiert haben auch die Big-Six-Standorte (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München), die ihr Vorjahresergebnis um 31 % auf 2,9 Mrd. € steigern konnten. Am meisten investiert wurde in München mit 784 Mio. € (+31 %), wozu mehrere Großdeals umfangreich beigetragen haben. Auf Platz zwei folgt Frankfurt mit 764 Mio. € (+175 %), wobei dieses Ergebnis umso bemerkenswerter ist, da es ohne Verkäufe im dreistelligen Millionenbereich zustande gekommen ist. Auf dem Bronzeplatz landet Berlin mit 712 Mio. € (+45 %), das damit einen neuen Rekordumsatz aufgestellt hat. Auch die rheinischen Metropolen Köln (264 Mio. €; +52 %) und Düsseldorf (240 Mio. €; +19 %) konnten spürbar zulegen. Nur Hamburg setzte 72 % weniger um (135 Mio. €), wofür vor allem das starke Schlussquartal 2016 verantwortlich ist, so dass kaum Deals ins nächste Jahr gerutscht sind. Spürbare Umsatzzuwächse verzeichnen nicht zuletzt auch kleinere Städte bis 250.000 Einwohner, die ihren Umsatzanteil bei den Einzelinvestments von 6,5 % im Vorjahreszeitraum auf gut 13 % steigern konnten. Auch absolut wurde mit über 600 Mio. € erheblich mehr investiert.

Bezüglich der Größenklassenverteilung sind keine gravierenden Änderungen gegenüber dem Vorjahreszeitraum zu beobachten. Auch wenn im ersten Quartal noch kein „Megadeal“ registriert wurde, hat die Vielzahl der Großabschlüsse dafür gesorgt, dass Verkäufe über 100 Mio. € mit gut 29 % erneut am meisten zum Umsatz beigetragen haben. Auf die nächstkleineren Klassen von 50-100 Mio. € (25 %) und zwischen 25 und 50 Mio. € (24 %) entfallen ebenfalls vergleichbare Umsatzanteile wie Anfang 2016. Immerhin 22 % generieren Transaktionen bis 25 Mio. €, wodurch das insgesamt sehr lebhafte Marktgeschehen unterstrichen wird.

Insgesamt schaffen es drei Investorengruppen im ersten Quartal zweistellige Umsatzbeiträge zu leisten. Unangefochtener Spitzenreiter sind Spezialfonds, deren Beitrag sich auf 28 % beläuft. Knapp halb so viel haben Investment Manager zugesteuert, die auf gut 13 % kommen. Hinter beiden Gruppen verbergen sich häufig andere Käufergruppen, wie Versicherer, Versorgungswerke oder Sparkassen, die über diese Vehikel indirekt im Markt investieren. Rechnet man noch die mit gut 10 % drittplatzierten Pensionskassen hinzu, dann zeigt sich, dass ein erheblicher Teil des Investmentumsatzes auf eigenkapitalstarke Core-Investoren zurückzuführen ist, die an langfristig sicheren Anlagen interessiert sind, was für die Assetklasse Büro spricht. Alle übrigen Anlegergruppen steuern bislang nur spürbar geringere Anteile bei.

Auch im ersten Quartal haben die Renditen noch einmal nachgegeben. Mit 3,10 % liegt die Netto-Spitzenrendite für Büroobjekte in Berlin 20 Basispunkte niedriger als Ende 2016. Damit platziert sich die Hauptstadt mittlerweile sogar vor München, wo ebenfalls ein Rückgang auf jetzt 3,20 % zu beobachten war. Um 20 Basispunkte nachgegeben hat die Spitzenrendite auch in Frankfurt, wo jetzt 3,60 % anzusetzen sind. Aber auch in Hamburg (3,25 %) ging es weiter runter. In Düsseldorf und Köln (jeweils 3,85 %) haben sich die Spitzenrenditen im ersten Quartal 2017 demgegenüber stabil gezeigt.

Perspektiven

„Vor dem Hintergrund der insgesamt stabilen bis guten gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedingungen spricht alles dafür, dass auch im weiteren Jahresverlauf ein sehr lebhaftes Marktgeschehen zu erwarten ist. Dazu beitragen wird auch, dass sich aktuell bereits sehr viele großvolumige Deals im Markt befinden. Im Vergleich zu den letzten zwei Jahren hat sich dabei auch das Angebot an hochwertigen Core-Objekten sichtbar ausgeweitet“, fasst Sven Stricker die weiteren Aussichten zusammen.

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