„Bürohäuser stehen bei den Investoren also weiter ganz oben auf der Einkaufsliste. Verantwortlich hierfür sind auch die sehr starken Nutzermärkte, die zu weiter deutlich sinkenden Leerständen führen“, so Sven Stricker, Geschäftsführer und Co-Head Investment der BNP Paribas Real Estate GmbH. Vor diesem Hintergrund bestehen in den nächsten Jahren erhebliche Miet- und damit Wertsteigerungspotenziale, an denen die Anleger partizipieren wollen. Da verwundert es nicht, dass etwa jeder zweite Euro, der in gewerbliche Immobilien investiert wurde, in Büros floss. Paketverkäufe kommen auf rund 440 Mio. €, was einer starken Steigerung von 78 % entspricht. Trotzdem bleiben Einzeldeals absolut dominierend, die mit knapp 5,8 Mrd. € 93 % zum Gesamtumsatz beisteuern. Wesentlich dazu beigetragen haben vor allem auch großvolumige Abschlüsse im dreistelligen Millionenbereich, von denen im ersten Quartal bereits zwölf registriert wurden. Zu den wichtigsten zählen die Verkäufe des Springer Quartiers in Hamburg für rund 400 Mio. €, des Behördenzentrums in Frankfurt für etwa 500 Mio. € sowie des Correo Quartiers in München für circa 275 Mio. €.
Auch Top-Standorte mit neuem Allzeithoch
Ausschlaggebend für den neuen Bestwert war in erster Linie die sehr positive Entwicklung in den Metropolen, die über 80 % zum Ergebnis beitragen. Insgesamt wurden in den Big-Six-Standorten (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München) knapp 5,12 Mrd. € angelegt. Damit wurde nicht nur das Vorjahresergebnis um fast 77 % übertroffen, sondern auch ein neues Allzeithoch aufgestellt. Mit Abstand am meisten investiert wurde in München mit 1,92 Mrd. €. Hier wurden gleich sieben Verkäufe im dreistelligen Millionenbereich erfasst. Aber auch Frankfurt knackt bereits im ersten Quartal die Milliarden-Schwelle (1,08 Mrd. €) und positioniert sich auf Rang zwei. In Berlin beläuft sich das Ergebnis auf 757 Mio. €. Alle drei Städte stellen damit neue Umsatzrekorde auf. Sehr gute Resultate und deutliche Steigerungen verzeichneten auch Hamburg (775 Mio. €) und Düsseldorf (460 Mio. €). Lediglich Köln startete mit 126 Mio. € etwas verhaltener. Erheblich weniger wurde dagegen in kleineren Städten bis 250.000 Einwohner investiert, wobei sich nicht nur ihr relativer Umsatzanteil auf knapp 7 % fast halbierte, sondern auch das absolute Volumen mit rund 400 Mio. € spürbar niedriger ausfiel.
Zum Rekordergebnis haben vor allem auch großvolumige Transaktionen im dreistelligen Millionenbereich beigetragen, auf die rund die Hälfte des Umsatzes entfällt. Im Vorjahresvergleich entspricht dies einem Zuwachs um 21 Prozentpunkte. Hier zeigt sich, dass gerade große nationale und internationale Investoren ein starkes Interesse an deutschen Büroimmobilien haben und auf eine langfristig positive Entwicklung setzen. Die mittelgroßen Klassen zwischen 10 und 100 Mio. € kommen jeweils auf Umsatzanteile zwischen 15 und 18 %, wodurch die stabile Nachfrage in allen Segmenten unterstrichen wird. Lediglich kleine Objekte unter 10 Mio. € mussten größere Umsatzeinbußen hinnehmen.
Das große Interesse unterschiedlicher Investorengruppen wird durch die breite Streuung des Umsatzes dokumentiert. Insgesamt kommen fünf Anlegergruppen auf zweistellige Umsatzanteile. Knapp an die Spitze gesetzt haben sich Equity/Real Estate Funds mit 15 %, die überwiegend in Value Add-Objekte investiert haben und auf Wertsteigerungspotenziale setzen. Nahezu gleichauf folgen Investment Manager, Pensionskassen und Immobilien AGs/REITs mit jeweils rund 14 %. Auch sicherheitsorientierte Anleger setzen also großes Vertrauen in die weitere Entwicklung der Assetklasse Büro. Auf Rang fünf finden sich Spezialfonds, die mit fast 13 % nur geringfügig weniger investiert haben. Über 30 % des Ergebnisses entfallen außerdem noch auf alle übrigen Käufer. Der Anteil ausländischer Investoren liegt bei 45 % und damit in etwa auf dem Niveau der letzten Jahre.
Da die Renditen der großen Standorte im Vorjahr im Durchschnitt noch einmal spürbar um knapp 40 Basispunkte nachgegeben hatten, ist es nicht verwunderlich, dass im ersten Quartal eine Stabilisierung zu beobachten war. Durchschnittlich liegt die Netto-Spitzenrendite an den sechs wichtigsten Standorten bei 3,21 %. Am teuersten ist weiter Berlin mit 2,90 %. Damit bleibt die Hauptstadt auch der bislang einzige Standort, an dem die 3,00 % unterschritten wurden. Auf Rang zwei liegt München mit 3,00 %, das sich damit vor Hamburg und Frankfurt mit jeweils 3,15 % platziert. In Düsseldorf sind 3,50 % und in Köln 3,55 % anzusetzen.
Perspektiven
„Da die Nutzernachfrage unverändert hoch ist, wie die Büroflächenumsätze des ersten Quartals belegen, bleiben die positiven Rahmenbedingungen für Büro-Investments intakt, was das Interesse auf Investorenseite hochhalten wird. Vor diesem Hintergrund ist nicht auszuschließen, dass im Gesamtjahr erstmals die Grenze von 24 Mrd. € beim Transaktionsvolumen durchbrochen werden kann“, sagt Nico Keller, Geschäftsführer und Co-Head Investment der BNP Paribas Real Estate GmbH.
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