BNP Paribas Real Estate veröffentlicht Marktzahlen für 2015

Retail Investments: Deutliche Umsatzsteigerung und zweitbestes Ergebnis aller Zeiten

Mit einem bundesweiten Transaktionsvolumen von gut 18,53 Mrd. € hat sich der Umsatz mit Einzelhandelsimmobilien im Jahr 2015 gegenüber dem Vorjahr fast verdoppelt. Auch der zehnjährige Schnitt wurde um 74 % übertroffen. Gleichzeitig ist dies das zweitbeste jemals registrierte Resultat; nur 2006 wurde noch etwas mehr umgesetzt. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.
„Keine andere Assetklasse konnte 2015 eine vergleichbare Steigerung verbuchen, sodass sich auch der Anteil am gewerblichen Investmentumsatz insgesamt spürbar erhöht hat“, betont Piotr Bienkowski, Vorsitzender der Geschäftsführung von BNP Paribas Real Estate Deutschland. Er bewegt sich mit rund 33 % wieder in der üblichen Größenordnung der vergangenen zehn Jahre; 2014 waren es 23 %. Mitverantwortlich für die sehr positive Entwicklung waren auch einige große Portfoliotransaktionen, bei denen es sich teilweise um Unternehmensübernahmen oder Anteilskäufe handelt. Darüber hinaus haben die stabilen Fundamentaldaten Deutschlands, beispielsweise steigende Beschäftigungszahlen, historisch niedrige Arbeitslosigkeit und robustes Wirtschaftswachstum, dazu beigetragen, dass Einzelhandelsinvestments bei vielen Investoren weiterhin ganz oben auf dem Einkaufszettel stehen.
 
Einzelinvestments tragen knapp die Hälfte (9,11 Mrd. €) zum Gesamtumsatz bei und legten gegenüber dem Vorjahreszeitraum um knapp 47 % zu. Damit erzielen sie einen neuen Rekord, wozu auch eine ganze Reihe großvolumiger Deals beigetragen haben. Im Blickpunkt standen dabei Shopping Center, wie der Verkauf des Sevens in Düsseldorf. Insgesamt wurden 17 Transaktionen im dreistelligen Millionenbereich registriert. Das Volumen der Paketverkäufe hat sich sogar mehr als verdreifacht und liegt bei 9,42 Mrd. €. Zu den wichtigsten Portfoliodeals gehören der Weiterverkauf eines Großteils der Kaufhof-Immobilien, die Übernahme von Corio durch Klépierre sowie ein anteiliger Verkauf der mfi an Canada Pension Plan. Auf Portfolios entfallen damit 51 % des Umsatzes.
 
Fach- und Supermärkte knapp vor Shopping-Centern, Großdeals mit hohem Umsatzanteil
 
Wie bereits im vergangenen Jahr haben sich Fach- und Supermärkte an die Spitze aller Assetklassen gesetzt. Mit einem Umsatz von 5,82 Mrd. € tragen sie gut 31 % zum Ergebnis bei. Dies unterstreicht auch, dass Anleger nicht nur an Investments in den großen Metropolen interessiert sind, sondern aufgrund der guten deutschen Fundamentaldaten von einer positiven Entwicklung des Einzelhandels insgesamt überzeugt sind. Der Großteil in diesem Marktsegment entfällt auf Portfolioverkäufe. Auf Platz 2 folgen Shopping Center mit 5,34 Mrd. € (knapp 29 %), wozu in größerem Umfang auch Unternehmensübernahmen und -beteiligungen beigetragen haben. Ihren Anteil aus dem Vorjahr in etwa halten konnten innerstädtische Geschäftshäuser (gut 21 %), was ihnen den dritten Rang sichert. Kauf- und Warenhäuser verdoppelten ihren Anteil mit 18,5 % (3,43 Mrd. €); hier spiegelt sich auch der Kaufhof-Deal wider.
 
Mit gut 37 % liegen erneut Verkäufe zwischen 100 und 500 Mio. € an der Spitze der Größenklassen. Bedingt durch die großen Portfoliotransaktionen haben darüber hinaus Großdeals über 500 Mio. € spürbar auf knapp 26 % zugelegt (rund 20 Prozentpunkte). Vervollständigt wird das Führungstrio durch Abschlüsse von 50 bis 10 Mio. € (14 %). Über drei Viertel des Umsatzes entfallen damit auf das eher großvolumige Marktsegment. Absolut betrachtet wurde aber in allen Klassen mehr investiert als im Vorjahr.   
 
Top-Standorte können zulegen, starke Nachfrage auch an kleineren Standorten
 
Auch in den Big Six (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln und München) war eine Umsatzsteigerung zu beobachten, die allerdings geringer ausfiel als bundesweit. Mit knapp 5,33 Mrd. € legte das Transaktionsvolumen um 47 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum zu. Innerhalb der Städte waren die Entwicklungen aber unterschiedlich: Spitzenreiter ist Berlin mit fast 2,09 Mrd. € (+135 %). Dazu beigetragen haben große Shopping-Center-Verkäufe, etwa im Rahmen des Ensembles am Potsdamer Platz, oder von innerstädtischen Geschäftshäusern wie der Gloria Galerie am Kurfürstendamm. Platz zwei belegt Düsseldorf mit 911 Mio. € (+80 %), gefolgt von Frankfurt mit 711 Mio. € (+21). Den stärksten Zuwachs verzeichnete Köln mit +354 % (663 Mio. €). Umsatzrückgänge mussten dagegen München mit 638 Mio. € (-30 %) und Hamburg mit 318 Mio. € (-45 %) hinnehmen.
 
Bezogen auf Einzeldeals wurde außerhalb der Big Six mit knapp 2,96 Mrd. € (+127 %) am meisten in Städten unter 100.000 Einwohner umgesetzt. Hier spiegelt sich unter anderem das rege Marktgeschehen bei Fach- und Supermärkten wider. Aber auch B-Standorte über 250.000 Einwohner steigerten mit 1,75 Mrd. € ihren Umsatz um 99 %. Hier lag das Hauptaugenmerk der Investoren auf Geschäftshäusern in den Top-Lauflagen sowie auf Shopping Centern. Anders als im Bürobereich lässt sich bei Handelsimmobilien ein klarer Trend zu B-Standorten erkennen, um das enge Angebot in den A-Städten zu kompensieren.   
 
Fünf Investorengruppen im zweistelligen Bereich, Renditen weiter nachgegeben
 
Insgesamt kommen fünf Investorengruppen mit unterschiedlichen Risikoprofilen auf zweistellige Umsatzanteile, wodurch das breite Interesse an Retail-Investments eindrucksvoll unterstrichen wird. Die Spitzenposition belegen Immobilien AGs/REITs mit einem Anteil von gut 21 %, gefolgt von Spezialfonds, die auf 19 % kommen. Auf dem Bronze-Rang finden sich Equity/Real Estate Funds mit gut 12 %, die sich damit knapp vor den Investment/Asset Managern mit 11,5 % platzieren konnten. Zum Spitzen-Quintett gehören außerdem noch Pensionskassen, die 10 % zum Ergebnis beitragen.   
 
Die starke Nachfrage und der damit einhergehende Wettbewerb unter den Investoren haben die Renditen auch 2015 weiter sinken lassen. Bei den Netto-Anfangsrenditen für Geschäftshäuser in den bestfrequentierten Lagen der großen Einkaufsstraßen bleibt München mit 3,40 % der teuerste deutsche Standort. Den größten Sprung hat die Hauptstadt Berlin gemacht, die sich mit 3,65 % mittlerweile auf Rang zwei geschoben und Hamburg mit 3,75 % auf Platz drei verdrängt hat. Dahinter folgen gleichauf Frankfurt, Düsseldorf und Köln mit 3,80 %. Grundsätzlich lässt sich aber festhalten, dass gerade in dieser Assetklasse vereinzelt immer wieder Ausreißer zu beobachten sind, bei denen die Preise noch deutlich höher liegen. Im Durchschnitt der Big-Six-Standorte liegt die Spitzenrendite damit bei 3,70 %. Für Shopping Center in den besten Lagen der großen deutschen Städte sind aktuell Spitzenrenditen von 4,10 % anzusetzen und für Fachmarktzentren von 5,30 %. Bei einzelnen Fach- und Supermärkten werden mittlerweile 5,70 % erzielt.     
 
Auch 2016 lebhaftes Marktgeschehen absehbar
 
„Die Rahmenbedingungen für Retail-Investments gestalten sich positiv und lassen auch 2016 ein lebhaftes Marktgeschehen erwarten. Gründe dafür sind einerseits das weiter sehr niedrige Zinsniveau und günstige Finanzierungsbedingungen sowie andererseits gesamtwirtschaftliche Einflussfaktoren. Hierzu zählen die Rekordbeschäftigung, eine sehr niedrige Arbeitslosenquote und ein prognostiziertes Wirtschaftswachstum von um die 2 %. Weitere Faktoren, wie der sehr niedrige Ölpreis oder eine ansteigende Bevölkerungszahl im Zuge der Flüchtlingswanderungen, dürften darüber hinaus positive Effekte auf den Konsum haben. Für Anleger gibt es also viele Gründe, weiter in deutsche Retail-Objekte zu investieren. Zusammengefasst spricht dies für eine mindestens gleich hohe Nachfrage, nicht zuletzt von ausländischen Investoren. Vor diesem Hintergrund ist auch 2016 von einem sehr hohen Investmentumsatz auszugehen. Besonders Portfoliotransaktionen werden voraussichtlich erneut einen großen Einfluss auf das Ergebnis haben. Ob jedoch ein Umsatz auf Vorjahresniveau erzielt werden kann, hängt aber weniger von der Nachfrageseite als vielmehr vom Angebot ab. Aus heutiger Sicht erscheint 2016 ein Transaktionsvolumen auf Vorjahresniveau aber durchaus realistisch“, so Piotr Bienkowski.

Alle Pressemitteilungen finden Sie auch auf unserer Homepage www.realestate.bnpparibas.com
 
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Chantal Schaum – Tel: +49 (0)69-298 99-948, Mobil: +49 (0)174-903 85 77, chantal.schaum@bnpparibas.com
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Über BNP Paribas Real Estate

BNP Paribas Real Estate ist ein führender internationaler Immobiliendienstleister, der seinen Kunden in mehr als 180 Büros umfassende Leistungen in allen Phasen des Immobilienzyklus bietet: Transaction, Consulting, Valuation, Property Management, Investment Management und Property Development. Das Unternehmen ist in 37 Ländern präsent und liefert mit 3.800 Mitarbeitern in 16 Ländern sowie 3.200 Beschäftigen der Kooperationspartner in weiteren 21 Ländern lokalen Service. BNP Paribas Real Estate ist eine Tochtergesellschaft des Finanzdienstleisters BNP Paribas.
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Über BNP Paribas in Deutschland

BNP Paribas ist eine global tätige Bank mit vier Heimatmärkten in Europa – Belgien, Frankreich, Italien und Luxemburg. Weltweit ist sie mit 185.000 Mitarbeitern in 75 Ländern vertreten. In Deutschland ist die BNP Paribas Gruppe seit 1947 aktiv und hat sich mit 13 Gesellschaften erfolgreich am Markt positioniert. Privatkunden, Unternehmen und institutionelle Kunden werden von fast 5.000 Mitarbeitern bundesweit an 19 Standorten betreut. Das breit aufgestellte Produkt- und Dienstleistungsangebot von BNP Paribas entspricht nahezu dem einer Universalbank. www.bnpparibas.de



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