BNP Paribas Real Estate: Düsseldorf: Fast eine Milliarde Euro Investmentumsatz

BNP Paribas Real Estate veröffentlicht Marktzahlen für 2011

Das Transaktionsvolumen im Düsseldorfer Marktgebiet belief sich 2011 auf gut 954 Millionen Euro und verfehlte damit nur knapp die Milliarden-Schwelle. Damit liegt das Ergebnis rund 20 Prozent unter dem sehr starken Vorjahreswert. Das ergibt der Investment Market Report 2012, den BNP Paribas Real Estate (BNPPRE) Ende Februar veröffentlichen wird. 

„Dennoch handelte es sich um ein gutes Investmentjahr, was dadurch unterstrichen, wird, dass es der vierthöchste jemals in Düsseldorf registrierte Umsatz ist“, erläutert Christoph Meszelinsky, Düsseldorfer Niederlassungsleiter von BNP Paribas Real Estate. Im bundesweiten Vergleich liegt die nordrhein-westfälische Landeshauptstadt damit hinter Frankfurt, München, Berlin und Hamburg unverändert auf dem fünften Platz. „Wesentlicher Grund für das etwas niedrigere Resultat ist, dass sich das Volumen der Großdeals über 50 Millionen Euro nahezu halbiert hat. Dafür verantwortlich war allerdings nicht ein zu geringes Investoreninteresse, sondern ein mangelndes Angebot an entsprechenden Objekten“, so Meszelinsky. Die Anzahl der in der Analyse berücksichtigten Transaktionen (52) liegt auf dem gleichen Niveau wie im Vorjahr. Das durchschnittliche Volumen pro Deal hat dagegen von 23  (2010) auf gut 18 Millionen Euro abgenommen. 

Die Beteiligung der unterschiedlichen Größenklassen ist in Düsseldorf breiter gestreut als an den meisten anderen Standorten, in denen Großdeals die mit Abstand höchsten Umsätze verbuchten. Zwar liegen auch in Düsseldorf Investments über 50 Millionen Euro mit einem Anteil von gut 37 Prozent an der Spitze, allerdings nur ganz knapp vor der Kategorie von 25 bis 50 Millionen Euro (knapp 35 %). Mit knapp 18  Prozent sind Verkäufe von 10 bis 25 Millionen Euro am Ergebnis beteiligt. Bemerkenswert ist der mit gut 10 Prozent überproportional hohe Anteil kleinerer Deals (bis 10 Mio. €), auf die mehr als die Hälfte aller Transaktionen entfiel.

Während 2010 geschlossene Fonds die Rangliste der Investoren mit über 54 Prozent uneingeschränkt anführten, waren sie 2011 gar nicht vertreten. Dies ist umso erstaunlicher, als sie in vielen anderen Städten zu den aktivsten Käufergruppen gehörten. „Auch dies kann als Indiz für ein in vielen Marktsegmenten nicht ausreichendes Angebot gesehen werden“, meint Christoph Meszelinsky. Dagegen haben offene Fonds ihren Umsatzanteil auf 34 Prozent mehr als verdreifacht und liegen dieses Jahr an der Spitze. Auf den weiteren Plätzen folgen erwartungsgemäß Spezialfonds (knapp 13 %), Projektentwickler (12,5 %) und Versicherungen mit fast 11 Prozent. In größerem Umfang investiert haben aber auch private Anleger und Immobilien AGs (jeweils gut 8 %). Ausländische Investoren haben mit 22 Prozent (2010: 25 %) zum Ergebnis beigetragen.

Wie auch im Vorjahr waren Projektentwickler 2011 die mit Abstand aktivste Verkäufergruppe (42,5 %). Mit knapp 16 Prozent folgen Spezialfonds, vor den Equity/Real Estate Funds (gut 12 %) sowie den Immobilien AGs und privaten Anlegern mit jeweils knapp 9 Prozent. Die noch im vergangenen Jahr ebenfalls relativ weit vorne liegenden geschlossenen Fonds (2010: 10,5 %) haben sich dagegen mit nur gut 1 Prozent des Investmentumsatzes sehr zurückgehalten.

Büros und Einzelhandel im Fokus – Renditen stabil 

Das Marktgeschehen wurde 2011 ganz klar von nur zwei Nutzungsarten dominiert: Bürohäuser setzten sich mit einem Anteil von 54 Prozent am Gesamtumsatz wieder an die Spitze, allerdings verloren sie gegenüber 2010 (81  %) deutlich. Profitiert haben davon insbesondere Einzelhandelsimmobilien, zu denen auch innerstädtische Geschäftshäuser zählen, die ihren Anteil auf knapp 38 Prozent (2010: 16 %) steigerten. Auch der Düsseldorfer Markt folgt damit dem bundesweiten Trend steigender Retail-Investments. Beide Objektarten kommen damit zusammen auf einen Umsatzanteil von 92 Prozent. 

An keinem anderen der großen Standorte verteilt sich das Transaktionsvolumen so homogen über das Marktgebiet wie in Düsseldorf. Der im vergangenen Jahr deutlich führende Cityrand erobert mit 33 Prozent zwar erneut die Führung, allerdings nahezu gleichauf mit der Peripherie (31 %). Nur knapp dahinter liegen die Cityzonen mit einem Anteil von 29 Prozent, abgeschlagen auf dem letzten Platz landen die Nebenlagen mit gut 6 Prozent. 

Nachdem die Spitzenrenditen für Bürohäuser bis Mitte 2011 leicht nachgegeben hatten, sind sie im zweiten Halbjahr konstant geblieben. Die aktuelle Netto-Spitzenrendite beträgt 5,0 Prozent und bewegt sich damit 23 Basispunkte unter dem Mittelwert der vergangenen zehn Jahre. Gleichzeitig liegt sie damit aber immer noch 50 Basispunkte höher als Mitte 2007, wo sie ihren bisherigen Tiefstand erreicht hatte. „Vor diesem Hintergrund ist das aktuelle Preisniveau als angemessen einzustufen, nicht zuletzt aufgrund der guten Entwicklung des Büromarktes“, so Meszelinsky. Für Geschäftshäuser in den 1A-Lagen war die Entwicklung ähnlich. Auch hier waren nur zu Beginn des Jahres 2011 noch leichte Anpassungen zu beobachten. Die Spitzenrenditen liegen seitdem unverändert bei 4,3 Prozent. Mit 6,8 Prozent sind die Top-Renditen für Logistikimmobilien seit knapp zwei Jahren stabil und sind gleichauf mit  beispielsweise Köln und Berlin.

Für 2012 ausreichendes Angebot erforderlich 

„Trotz des etwas rückläufigen Investmentumsatzes ist weiterhin ein großes Interesse der Anleger vorhanden. Auch wenn erkennbar ist, dass sich die Gesamtwirtschaft etwas abkühlen wird, deutet alles darauf hin, dass dies auch 2012 so bleiben dürfte“, prognostiziert Christoph Meszelinsky. „Nicht zuletzt aufgrund der weiter schwelenden Finanz- und Währungskrise wird die Bedeutung Deutschlands als sicherer Hafen eher noch zunehmen. Dies gilt insbesondere auch für private Anleger und Family Offices, die vor dem Hintergrund der unverändert schwierigen Marktsituation auch zukünftig Immobilien als attraktive Assetklasse suchen werden, entweder als direkte oder indirekte Anlage über Fondsstrukturen. Gerade Core-Immobilien und innerstädtische Geschäftshäuser in Top-Lagen werden deshalb weiterhin stark nachgefragt werden. Ein ausreichendes Angebot in diesem Marktsegment wird deshalb in erster Linie darüber entscheiden, welches Transaktionsvolumen 2012 realisiert werden kann. 
Bei den Spitzenrenditen ist aller Voraussicht nach von einer Stabilisierung auf dem erreichten Niveau auszugehen.“

Detaillierte Informationen zu den Investmentmärkten 2011 senden wir Ihnen gerne zu oder vermitteln Ansprechpartner für ein Hintergrundgespräch. 
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