Markt für bebaute Grundstücke

Lagerflächenumsatz

In der Region Düsseldorf, die zu den „Big Five“-Ballungsräumen (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt/M., Hamburg u. München) gehört, hatte die globale Finanzmarktkrise im Jahr 2008 noch keine spürbaren Auswirkungen auf den Vermietungsumsatz. Das Umsatzvolumen lag in der Region mit einem Rekordergebnis von 242.500 m² ca. 10 % über dem Vorjahresniveau.

Allerdings wurde im 1. Halbjahr 2009 auch der Industrieimmobilienmarkt in der Region Düsseldorf mit einem Rückgang von 56 % voll von der Rezession getroffen.

Der Umsatz innerhalb der Düsseldorfer Stadtgrenze, der in den Jahren 2006 und 2007 noch durch Vermietung großflächiger Logistikeinheiten (Yusen Cargo, ComPass, Hoberg & Driesch) in Rath geprägt wurde, pendelte sich in 2008 – einem Jahr ohne größere Vermietungsabsschlüsse - wieder auf den Durchschnittswert der Jahre 2003–2005 von 24.000 m² ein.

Im 1. Halbjahr 2009 hat auch der Umsatz innerhalb der Stadtgrenzen mit 9.200 m² – wenn auch nicht so dramatisch wie in der Region – einen Rückgang erfahren. Dies ist sicher einerseits auf die konjunkturellen Umstände und die abwartende Haltung der Wirtschaftsunternehmen hinsichtlich ihrer eigenen Entwicklung zurück zu führen. Andererseits besteht eine stabile Nachfrage nach Hallenflächen – insbesondere im Logistiksektor –, die jedoch wegen des begrenzten Angebotes am Markt nicht befriedigt werden kann. Denn mit nur rd. 20 % des gesamten Logistikimmobilienbestandes der Region entfällt nur ein kleiner Anteil auf Standorte innerhalb des Stadtgebietes (Düsseldorf-Rath, Hafen und Düsseldorf-Reisholz).

Mieten

Trotz Rückgang des Umsatzes sind die Mieten für Lager-/Hallenflächen geblieben. Die Mietpreisspanne von 3,75 Euro/m² bis 5,40 Euro/m² ist unverändert. Die Spitzenmieten werden weiterhin im Düsseldorfer Norden im Bereich Flughafen erzielt. Im Vergleich mit den Ballungsräumen München, Frankfurt, Hamburg und Berlin bietet Düsseldorf nach wie vor ein günstiges Mietpreisniveau.

Die Erwartung fallender Mieten seitens der Mieter auf Grund der wirtschaftlichen Lage tritt gem. den Immobiliensachverständigen jedoch nicht ein. Begründet wird dies mit weiterhin geringem Leerstand und fehlenden spekulativen Entwicklungen, die derzeit mangels Finanzierungsbereitschaft der Banken nicht möglich (altern. realisierbar) sind. Darüber hinaus bevorzugen einige Eigentümer den Leerstand ihrer Immobilien, um Bewertungsprobleme gegenüber den finanzierenden Banken zu vermeiden.

Teilmarkt Kaufobjekte

Die Anzahl der Kauffälle des Teilmarktes für bebaute Gewerbeliegenschaften (Bestandsobjekte für Produktion, Werkstätten, Lagerhaltung, Tankstellen und Einzel-handel) ist seit 2006 ebenso rückläufig wie die des Teilmarktes für unbebaute Gewerbeflächen.

Im Vergleich zum Berichtsjahr 2007 mit 22 Verkaufsfällen ging der Markt in 2008 mit lediglich 18 Verkaufsfällen um 8 % zurück, wobei sich der Grundstücksflächenumsatz um rd. 35 % auf 162.160 qm im Vergleich zum Vorjahr reduzierte. Gleichzeitig sank der Geldumsatz im Jahresvergleich von ca. 52,0 Mio Euro auf ca. 44,0 Mio Euro (./. 8,5 %).

Der Hauptanteil der Kauffälle, nämlich 14 der insgesamt 18 in 2008, resultiert aus dem 1. Halbjahr 2008. Abgesehen von den normalen gewerblichen Liegenschaftsverkäufen (überwiegend Bestandsobjekte für Lager- und Werkstattzwecke) wurde der Umsatz dieses Zeitraumes durch drei großflächige Verkaufsfälle bestimmt: Die Sirius Facilities erwarb einen Gewerbepark (ca. 3 ha) in Heerdt sowie ein ehemaliges Produktionsgelände der WOTAN Werke (ca. 3,6 ha) in Holthausen. Die EPITEC Gamma, eine private Investorengruppe, kaufte das ehemalige Produktionsgelände der Gottwald-Werke (ca. 3,9 ha) in Holthausen.

Im Gegensatz zum Vermietungsmarkt hatte die Finanzkrise auf dem Investmentmarkt offensichtlich bereits im 2. Halbjahr ihre Auswirkungen zu verzeichnen. Es wurden lediglich zwei kleinere Kauffälle sowie zwei konzerninterne Transaktionen des Großflächigen Einzelhandels verbucht.

Die Fortsetzung dieser zurückhaltenden Investionsbereitschaft ist an den Zahlen für das 1. Halbjahr 2009 abzulesen: Mit 7 Kauffällen wurden ein Grundstücksflächenumsatz von ca. 18.000 m² und ein Geldumsatz von lediglich ca. 4,35 Mio. Euro getätigt.