Bürobautätigkeit/-projekte

Getragen von hohen Flächenumsätzen auf dem Büromarkt in den Jahren 2007 und 2008, wird die Bürobautätigkeit in diesem Jahr auf einen absoluten Rekordwert von rd. 262.000 m² Bruttogrundfläche (BGF) ansteigen.

Ein Blick zurück zeigt, dass dieses Ergebnis nach 1991 das zweitbeste überhaupt ist. Dieser hohe Wert resultiert jedoch nicht allein aus dem hohen Nachfragevolumen der letzten Jahre, vielmehr gibt es gewisse strukturelle Veränderungen in der Nachfrageentwicklung. Der überwiegende Teil der Neuvermietungen erfolgt heute in neuen oder sogar erst projektierten Büroimmobilien. Die Qualität der Gebäude und die technische Infrastruktur (heute bspw. Zertifizierung als Green Building mit geringeren Nebenkosten) stehen mit ihrem Mehr an Nutzen bei einer Neuvermietung im Vordergrund. U. a. darauf ist zurückzuführen, dass das durchschnittliche jährliche Bauvolumen seit den 1950er Jahren fortlaufend gestiegen ist. Waren es in den 1950er und 1960er Jahren rd. 80.000 m² jährlich, in den 1970er und 1980er Jahren 85.900 bzw. 96.600 m², liegt das Volumen in den 1990er Jahren bei 151.600 m². In diesem Jahrzehnt werden voraussichtlich rd. 115.000 m² erreicht, wobei dieser Rückgang nicht etwa das Prinzip durchbricht, sondern auf die extrem geringe Bautätigkeit zu Beginn der 2000er Jahre als Reaktion auf das Platzen der Internetblase zurückzuführen ist.

Wie sehr Düsseldorf im Entwicklungs- und Erneuerungsprozess steckt, zeigt das Investitionsvolumen des Landes NRW, das zurzeit rd. 400 Mio. Euro in neue Gebäude in Düsseldorf investiert. Darunter sind auch große Büroimmobilien wie das Justizzentrum oder die Landesämter für Besoldung und Versorgung und für Datenverarbeitung und Statistik, inzwischen in IT.NRW umbenannt. Für das neue Justizzentrum östlich des Hauptbahnhofes wurde ein Standort gewählt, der in einem Stadtteil mit Erneuerungsbedarf bisher eher gewerblich-industriell geprägt war und durch den Neubau nachhaltige Entwicklungsimpulse erhalten wird. 2009 wird mit der Fertigstellung des Landeskriminalamtes an der Völklinger Straße die mit 66.000 m² seit Jahren größte Büroimmobilie entstehen.

• 2009 neuer Rekord bei den Bürobaufertigstellungen mit rd. 262.000 m² BGF 
• Allein in den nördlich gelegenen Teilmärkten werden 157.800 m² errichtet
• Größte Baufertigstellungen: Landeskriminalamt 60.000 m², Sky Office 37.400 m² und E-Plus 34.500 m²

In der Innenstadt werden punktuell neue moderne Büroimmobilien entwickelt

In der Innenstadt und den klassischen 1a-Lagen stehen qualitativ hochwertige Büroflächen nur begrenzt zur Verfügung. Vor allem in der Stadtmitte von Düsseldorf, zwischen Berliner Allee und Hauptbahnhof, setzt sich der Büroflächenbestand überwiegend aus Gebäuden der Zeit zwischen den 1950er und 1970er Jahren zusammen. Das Potential freier Grundstücke ist nahezu ausgeschöpft und die Entwicklungsmöglichkeiten beschränken sich auf den Abriss von Bestandsgebäuden und den Neubau an gleicher Stelle oder Komplettsanierungen.
Wie dort trotz knapper Flächen erstklassige Büroimmobilien entstehen können, zeigt das Hofgarten-Palais am Schauspielhaus, das einzige Bürogebäude, das dieses Jahr in der Innenstadt errichtet wird. Unter Beibehaltung der zum Teil denkmalgeschützten Fassade zum Hofgarten ist ein architektonisch anspruchsvoller Gebäudekomplex entstanden, in dem 14.650 m² Bürofläche zur Verfügung stehen.

Mit Unternehmen wie Management Engineers GmbH + Co. KG, Gleiss Lutz Rechtsanwälte sowie Catella Property Advisors GmbH sind bereits erste Mieter gefunden. In den letzten Jahren sind in der Innenstadt den Grundstücksgrößen entsprechend allerdings eher kleinere Bürogebäude wie die Berliner Allee 41 (rd. 4.400 m²) oder Berliner Allee 22, ein Refurbishment (rd. 2.770 m²), errichtet worden.

Diese Entwicklungsbedingungen gelten auch für 1a-Lagen wie die Königsallee und das Bankenviertel. Auch hier wurden letztes Jahr neben dem Karlstadt-Carree mit ca. 7.900 m² nur noch kleinere Objekte speziell an der Kö errichtet.

Rasante Büroflächenentwicklung an den nördlichen Bürostandorten

Die nördlichen Bürostandorte setzen ihren Höhenflug der vergangenen Jahre fort, so dass man hier fast von einer Renaissance sprechen kann. Neben klassischen Lagequalitäten wie Flughafennähe und guter Verkehrsanbindung treffen hier hohe Nachfrage und neu entwickelte Bauflächenpotentiale aufeinander. Allein in diesem Jahr werden 8 von 13 neuen Büroimmobilien mit insgesamt 157.800 m² dort fertiggestellt.

Vier große Büroimmobilien mit einem Bauvolumen von rd. 83.700 m² werden allein am Kennedydamm fertiggestellt.
Das Sky Office als siebthöchstes Bürohochhaus bildet hier die neue Landmarke. Mit namhaften Unternehmen wie McKinsey, Lovells und Interconsilium sind die ersten Mieter, die ca. 65 % der 37.400 m² Bürofläche nutzen werden, bereits vor Fertigstellung gefunden. Der Grundriss des Gebäudes ähnelt einem Schmetterling und das geschwungene Dach ist schon jetzt ein prägendes Element in der Silhouette der Stadt. Entworfen wurde das Hochhaus vom Düsseldorfer Architekten Christoph Ingenhoven.

Bei dem Objekt Bennigsen-Platz 1 – auch kurz „BP 1“ genannt – handelt es sich um ein Refurbishment, während das „Four Elements“ an der Kaiserswerther Straße mit seiner auffallend weiß gestalteten Fassade auf einem Grundstück errichtet wird, auf dem vorher ein Bürogebäude aus den 1970er Jahren stand. Auch hier stehen die ersten Nutzer mit den Rechtsanwälten Heuking Kühn Lüer Wojtek sowie den Wirtschafts- und Steuerberatern Verhülsdonk & Partner bereits fest. Dieses Büroflächenrecycling ist am Kennedydamm neben der Königsallee und dem Bankenviertel besonders ausgeprägt und ein Beleg für die Attraktivität dieser Lage.
Beide Gebäude wurden von der Hamburgischen Immobilien Handlung (HIH) erworben, die damit ihr Vertrauen in diesen Standort zum Ausdruck bringt.

Der Flughafen ist der jüngste Teilmarkt in der Familie der Bürostandorte

Die Büroflächenentwicklung am Flughafen erfolgt in zwei Teilbereichen, der Airport City direkt südlich des Terminals C und dem Quartier (n), das östlich des Flughafens parallel zur Autobahn A 44 liegt. Nach 1 ½ Jahren Bauzeit ist in diesem Jahr hier die neue Hauptverwaltung von E-Plus eröffnet worden. Auf rd. 30.000 m² Mietfläche können 1.200 Büroarbeitsplätze untergebracht werden. Damit ist bereits der vierte große Gebäudekomplex – neben dem neuen Firmensitz von C&A, Capgemini und dem Airport Office an der Wanheimer Straße – entstanden. Mittlerweile ist der Bürobestand allein im Quartier (n) auf 100.600 m² angewachsen.

In der Airport City reihen sich mit dem Airport Office III und dem Airgate zwei weitere Bürogebäude in das neu entstandene Ensemble ein. Hier sind, wie an keinem anderen Standort, in kürzester Zeit sechs Büroimmobilien entstanden. Dies spricht für das gute städtebauliche Konzept als Business-Park im Umfeld des Flughafens Düsseldorf. In diesem Jahr werden hier rd. 49.000 m² Bürofläche entstehen. Vor allem mittlere Bürogebäude bis 10.000 m² prägen das Bild der Airport City. Insgesamt sind damit am Standort Flughafen rd. 149.600 m² neu errichtet worden.

• Größte Baufertigstellung mit 14.650 m² in der Innenstadt das Hofgarten-Palais
• Am Kennedydamm ein Bauvolumen von rd. 83.700 m²
• Rd. 149.600 m² am Flughafen gebaut

Düsseldorf ist weiterhin ein äußerst attraktiver Standort für große Immobilienprojekte in Deutschland

Zwar wird es nach dem Rekord 2009 weniger Baustellen in Düsseldorf geben und das Bauvolumen wird 2010 auf rd. 115.600 m² sinken, dennoch liegt dies noch immer auf dem Niveau des Durchschnitts der letzten zehn Jahre.

Die Bedeutung Düsseldorfs als moderner und attraktiver Wirtschafts- und Immobilienstandort wird sich auch in den nächsten Jahren in neuen Büroimmobilien widerspiegeln.
Absolute Highlights, wie die Bebauung auf der Spitze Speditionstraße und das Sign – beide im MedienHafen –, stehen im nächsten Jahr vor ihrer Fertigstellung. Zudem wurde mit dem Verkauf einer städtischen Liegenschaft im Herzen von Düsseldorf der Startschuss für ein viel beachtetes Projekt, den Kö-Bogen, gegeben. Mit Daniel Libeskind wurde ein Architekt von Weltrang gefunden, der mit seiner Vision neue städtebauliche Qualitäten schaffen wird. Zudem wird mit der Investition von 300 Mio. Euro auch ein wirtschaftlicher Schub in Düsseldorf erwartet. Die Realisierung des Kö-Bogens ist zwar erst für 2013 geplant, jedoch belegt dieser Schritt zum jetzigen Zeitpunkt die Zukunftsfähigkeit der Stadt aus der Sicht der Investoren.

Auch wenn sich als Ergebnis dieser regen Bautätigkeit über die Jahre der Sockel kaum mehr vermietbarer Flächen minderer Qualität tendenziell vergrößert, ginge ein Markteingriff i. S. einer restriktiven „Bedarfsplanung“ zur Vermeidung von Leerständen an den Bedürfnissen büronutzender Unternehmen vorbei: Diese sind zur Behauptung ihrer Stellung im Markt unbedingt auf die Verfügbarkeit moderner Büroflächen angewiesen. Dieses Merkmal gilt jedoch nicht nur für das einzelne Unternehmen, sondern auch für jeden Wirtschafts- und Bürostandort selbst. Nur die Ausstattung mit hochwertigen Büroflächen als einem der wichtigsten Standortfaktoren sichert ihm seine Konkurrenzfähigkeit im nationalen und internationalen Wettstreit um hochqualifizierte Unternehmen.

Immobilienbroschüren der Wirtschaftsförderung

Neue Büroimmobilien 2009 (PDF-Datei 2,9 MB)