Hotelmarkt 2008/09

1. Die Übernachtungszahlen

2008 war ein überaus erfolgreiches Jahr für die Düsseldorfer Hotellerie: Die Zahl der Übernachtungen stieg um 10,4 % auf 3,36 Mio. an. Damit ist zum zweiten Mal die 3-Mio.-Marke übersprungen worden.
Innerhalb der „Magic Cities Germany“, des Rankings der zehn übernachtungsstärksten Städte Deutschlands, weist die Landeshauptstadt damit die höchste Steigerung auf und belegt nunmehr bei den Übernachtungszahlen den 6. Platz (im Vj. Platz 7). Seit 2003 haben die Übernachtungen in Düsseldorf um beachtliche 46,3 % zugenommen. Dieser Zuwachs ist nicht ohne Einfluss auf die Beschäftigung geblieben: Auch diese verzeichnet im selben Zeitraum eine Steigerung um 35,3 % auf nunmehr 3.660 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte.

Erneut starker Zuwachs bei Messebesuchern

Ausschlaggebend dafür war die hohe Zahl der Messebesucher. Mit rd. 1,96 Mio. lag diese um 38 % über dem Vorjahreswert von etwa 1,42 Mio. Zurückzuführen ist dieses gute Ergebnis auf eine Häufung wichtiger Leitmessen, insbesondere der Druckmesse „drupa“, der Verpackungsmesse „interpack“ sowie der „wire“ und „Tube“. Die DüsseldorfCongress Veranstaltungsgesellschaft mbH, die Veranstaltungsstätten wie das Congress-Center an der Messe, die Esprit-Arena, den ISS Dome oder die Philipshalle betreibt, hat mit rd. 1,8 Mio. Besuchern ihr Vorjahresergebnis gehalten.

: Foto: Hotel Breidenbacher Hof, Düsseldorf

Leichter Anstieg ausländischer Gäste

Mit rd. 41 % lag der Anteil ausländischer Gäste an der Zahl der Übernachtungen um rd. 1 % über dem Wert von 2007, was vor allem auf deren Messeteilnahme zurückzuführen ist. Damit behauptet die Rheinmetropole auch weiterhin ihren 3. Platz nach München und Frankfurt. Eine in absoluten und relativen Zahlen bedeutsame Zunahme von Reisenden war auch 2008 wieder aus Russland (+21,9 %) und den Arabischen Golfstaaten (+19,6 %) zu verzeichnen, aber auch die Schweiz (+25,4 %) und Großbritannien (+14,1 %) legten noch einmal deutlich zu. Wie bereits im Vorjahr ist der Besucherzustrom speziell aus Russland und der Golfregion dem zunehmenden Einkaufs- und Medizintourismus zuzuschreiben. Düsseldorfer Kliniken verzeichnen hier jährliche Zuwächse von bis zu 12 %. Insgesamt überwiegt jedoch auch weiterhin der Geschäftsreiseverkehr mit einem Anteil von etwa 70 % an den Übernachtungen, während die Privatreisenden dementsprechend auf einen Anteil von rd. 30 % kommen.

2. Der Hotelmarkt

Übernachtungskapazitäten

Der rasante Ausbau der Hotelkapazitäten zwischen 2001 und 2007, der mit rd. 5400 zusätzlichen Betten eine Angebotsausweitung um rd. 26 % nach sich zog, ist im Jahr 2008 fortgesetzt worden. Mit dem „Innside Premium Hotel“ (160 Zimmer, 4-Sterne-Kategorie) an der Derendorfer Allee und dem „Breidenbacher Hof“ (95 Zimmer, 5 Sterne+) an der Königsallee als neuem Flaggschiff der Düsseldorfer Hotellerie kamen lediglich zwei neue Hotels hinzu. Zusammen mit einigen Verschiebungen im Bestand – Schließungen, Neueröffnungen und geringfügige Kapazitätserweiterungen – erhöhte sich die Anzahl der Betten um rd. 3,1 % auf etwa 21.900 gegenüber einem Durchschnitt von 3,7 % in den Vorjahren. Die Zahl der geöffneten Betriebe hat sich mit 219 zu 217 kaum verändert.

: Foto: Hotel Maritim Düsseldorf

Die Bettenauslastung nahm auf Basis dieser Entwicklung insgesamt um 0.1% auf 42,6% zu. Die Hotels garnis konnten demgegenüber um 3,7 % auf 45,3 % zulegen. Da in diesem Segment der Anteil der Privathotellerie noch relativ hoch ist, dürfte gerade diese von der unterschiedlichen Entwicklung der Betriebsarten profitiert haben.

Ein positives Bild ergibt die Betrachtung der Zimmerauslastung, die den hohen Anteil der Alleinreisenden bzw. –übernachtenden unter den Geschäftsleuten und Messebesuchern besser zum Ausdruck bringt und die für eine Stadt mit der Besucherstruktur Düsseldorfs sicherlich die aussagefähigere Größe ist. Hier ergab sich eine Steigerung um 3,9 % auf nunmehr 66,8 % (1. Hj. 08). Nur so ist zu erklären, dass in Düsseldorf sowohl der durchschnittliche Zimmerpreis mit 133 EUR (+42 %) als auch der Zimmererlös – also das Produkt aus durchschnittlichem Zimmerpreis und Auslastung – mit 89 EUR (+53 %) die höchsten Werte in absoluten Zahlen und auch im Zuwachs unter allen vergleichbaren Städten erzielt haben.

2008 Kapazitätszuwachs 3,1 %
Bettenauslastung mit 42,6 % stabil
Anstieg der Zimmerauslastung um 3,9 % auf 66,8 %

Mittelfristige Neubauprojekte

Die Zahl der kurz- und mittelfristig geplanten Neubauprojekte stellt sich auf zehn dar. In 2009 werden zwei Objekte realisiert. Es handelt sich dabei um den Umbau eines ehemaligen Bürogebäudes an der Corneliusstraße in das „A&O Hotel Hostel“ der gleichnamigen Berliner Hotelgruppe mit 154 Hotel- und 18 Hostelzimmern. Das zu Beginn diesen Jahres fertiggestellte, aber nicht eröffnete Mövenpick-Hotel am Hofgarten (214 Zimmer) hat nun mit der spanischen Sol Meliá-Gruppe einen neuen Betreiber gefunden und soll im Herbst eröffnet werden. Damit wird sich – ungeachtet der Bestandsentwicklung – die Übernachtungskapazität auch in 2009 um rd. 3,5 % erhöhen. Die weiteren ursprünglich für dieses Jahr geplanten Eröffnungen sind sämtlich auf 2010 oder später verschoben worden.

2009 Neuerrichtung von zwei Hotels
Kapazitätszuwachs bei 3,5 %

Gästezahlen

Unverkennbar reagiert der Markt auf den bereits 2008 vorhergesehenen Rückgang der Übernachtungen im ersten Halbjahr 2009, insbesondere bei den ausländischen Besuchern. Als Folge stellt sich die Bettenauslastung auf 38,8 % und die Zimmerauslastung auf etwa 56% dar. Die hohen Übernachtungspreise des letzten Jahres reduzierten sich. Zwei sich überlagernde Effekte führen zu dieser Entwicklung: Zum einen ist 2009 ein messearmes Jahr, mit Ausnahme der „boot“ und der „Medica“ finden keine großen Leitmessen statt. Zum anderen hat die derzeit grassierende Finanz- und Wirtschaftskrise weltweit sämtliche Branchen erfasst, was zu einem merklichen Rückgang des nationalen und internationalen Geschäftsreiseverkehrs geführt hat. Eine Wende zum Besseren ist ab 2010 zu erwarten, wenn u.a. die „K“, die weltgrößte Messe für die Kunststoffindustrie, stattfinden wird und im Jahr darauf die „interpack“. Es sollte jedoch nicht übersehen werden, dass selbst wenn der Rückgang der Übernachtungszahlen in dieser Höhe das ganze Jahr über anhalten sollte, immer noch das Niveau des guten Tourismusjahres 2007 erreicht würde. Ob und in welchem Maß sich die mit der Krise einhergehende Reduzierung der Haushaltseinkommen auf den Privatreiseverkehr auswirken wird, lässt sich erst zum Ende diesen Jahres sicher einschätzen.

: Foto: Hotel Innside Düsseldorf in Derendorf

Standort für Hotelinvestments

Die global eingetrübte Stimmung auf den Hotelmärkten ist jedoch vor allem eine temporäre, konjunkturelle Erscheinung, die das Verhalten der Investoren nicht nachhaltig beeinträchtigen wird. Für diese geht es vielmehr um eine Markteinschätzung über die gesamte Laufzeit eines Investments. Zwei wesentliche Bestimmungsfaktoren des Düsseldorfer Hotelmarktes, der ausgeprägte Wettbewerb durch Kapazitätszuwachs und die Abhängigkeit von Messezyklen, werden auch zukünftig ihre Bedeutung beibehalten. Daneben wird bei weiterhin positiver Standortentwicklung der Geschäftsreiseverkehr wieder wachsen, ebenso das Tagungs- und Kongressgeschäft. Der Flughafen wird mit dem weiteren Ausbau seiner Drehkreuzfunktion die Zahl der Passagiere weiterhin moderat steigern - er hat nach seinem Rekordergebnis mit 18,15 Mio. Fluggästen in 2008 in diesem Jahr mit rd. 6 % geringere Rückgänge bei den Passagierzahlen zu verzeichnen als die meisten seiner Konkurrenten -, und auch Düsseldorfs Attraktivität für Privatreisende wird noch zunehmen. Vor diesem Hintergrund wird Düsseldorf auch auf lange Sicht seine Bedeutung als bevorzugter Standort für Investitionen in den Hotelneubau und –bestand behalten. Eine aktuelle Befragung der Dr. Lübke GmbH unter in- und ausländischen Hotelinvestoren kommt zu dem Ergebnis, dass Düsseldorf unter den favorisierten Investitionsstandorten in Deutschland auch weiterhin den dritten Platz belegt.