Büroinvestmentmarkt 2008/09

1:Büroinvestmentmarkt 2008/09.

Die Umsätze auf dem Düsseldorfer Büroinvestmentmarkt sind, wie in allen anderen wichtigen Büromärkten Deutschlands auch, stark zurückgegangen. Lässt man die Ausnahmejahre 2006 und 2007 außer Acht, so liegt das Gesamtergebnis für 2008 (785 Mio. Euro) jedoch noch immer über dem Schnitt der Jahre 2001–2005 (692 Mio. Euro).

Der Trend zu kleineren Transaktionen setzte sich auch 2008 fort. Verkäufe über 50 Mio. Euro spielten nahezu keine Rolle mehr. Dies spiegelte sich auch im durchschnittlichen Transaktionsvolumen pro Verkauf wider, das sich von ca. 20. Mio. Euro auf rund 15 Mio. Euro reduzierte. Die Gründe hierfür sind in der Finanz- und Bankenkrise zu suchen, die sich seit Herbst 2008 auch in Deutschland vehement auf dem Immobilienmarkt bemerkbar machte. Die Banken gehen bei der Vergabe von Immobilienkrediten wesentlich restriktiver vor als noch in den Boomjahren 2006 und 2007. Dies führte im vergangenen Jahr zu einer Konzentration auf solche Investoren, die bei der Immobilienfinanzierung eine hohe Eigenkapitalquote vorweisen konnten. Im Fokus dieser Investoren standen dabei insbesondere sogenannte Core-Immobilien (Objekte in guten Lagen mit langfristig gebundenen guten Mietern). Die 2008 deutlich zurückgegangenen Umsätze auf dem Büroinvestmentmarkt haben sich jedoch nicht in gleicher Weise auf das Niveau der Bodenrichtwerte in den Büro- und Geschäftslagen ausgewirkt: Ganz im Gegenteil haben diese mit Steigerungsraten zwischen 13,0 % und 38,5 % noch einmal deutlich zugelegt.

Cityrandbereiche bevorzugte Investitionsstandorte

2008 konnte nur im Cityrandbereich (35,1 %) ein größerer Anteil am Gesamtumsatz verzeichnet werden als im Vorjahr (26,2 %). Hierzu trugen unter anderem bedeutende Transaktionen von Bürogebäuden in Düsseldorf-Golzheim (Cecilienallee und Am Bonneshof) oder im Bereich der Grafenberger Allee (Global Gate III) bei. Alle anderen Gebiete verzeichneten jeweils leichte Anteilsverluste. Die Veränderungen der sonstigen räumlichen Verteilung blieben jedoch moderat. Die nicht zentralen Standorte, die ihren Anteil am Gesamtvolumen in den letzten Jahren kontinuierlich gesteigert hatten, konnten, trotz leichter Verluste, ein hohes Niveau halten – dies nicht zuletzt auch durch weitere Verkäufe im Düsseldorfer Norden (Airport City, Quartier (n), Theodorstraße).

Anteil deutscher Käufer steigt

Ausländische Anleger hatten auch im Jahr 2008 hohes, wenn auch leicht rückläufiges Interesse an Düsseldorfer Immobilien. Der Anteil ausländischer Käufer lag bei 58,3 % (2007: 64,5 %). Wie prognostiziert, nahm das Engagement deutscher Investoren also zu. Bei den Anteilen der Käufergruppen am gesamten Transaktionsvolumen setzte sich der starke Rückgang der Equity-/Real-Estate-Fonds fort: Im Berichtsjahr 2008 wurden für diese Käufergruppe nur noch 8,7 % registriert (2007: 29,6 %). Vor dem Hintergrund der Finanzkrise ist auch der stärkste Anstieg zu erklären, den diesmal mit 7,4 % die privaten (eigenkapitalstarken) Anleger verzeichnen konnten (2007: 0,7 %). Insgesamt führte dies zu einer wesentlich ausgeglicheneren Verteilung der Käufer, wobei die geschlossenen Fonds den Spitzenwert von 19,5 % innehatten. Auch bei den Verkäufergruppen war das Bild im Jahr 2008 homogener als im Vorjahr. Die größten Anteile verbuchten hier die Bauträger/Entwickler (19,9 %) sowie die Immobilienunternehmen (14,6 %). Der Anteilszuwachs ausländischer Verkäufer, der im Vorjahr über 20 % Punkte betrug, verlangsamte sich. Während im Jahr 2007 20,5 % der Verkäufer aus dem Ausland stammten, waren es 2008 23,2 %.

Renditen gestiegen

Der seit Mitte 2007 durch die Kapitalmarktkrise in den USA ausgelöste Trend sinkender Kaufpreise und steigender Renditen setzte sich auch in Düsseldorf im Jahr 2008 fort. Die Werte lagen bei Büro- und Geschäftshäusern in Citylagen in einer Spanne zwischen 5,2 % und 8,0 % (2007: 4,8 %–6,9 %), in Cityrandlagen zwischen 7,0 % und 8,0 % (5,9 %-8,0 %) und in peripheren Lagen zwischen 7,0 % und 8,7% (6,7 %–8,7 %).

: Grafenberger Höfe, Grafenberger Allee

Trend/Prognose

Die Zahlen des ersten Halbjahres 2009 machen deutlich, dass der Büroinvestment-markt die Talsohle der Krise noch nicht erreicht hat. In den ersten sechs Monaten des laufenden Jahres wurden im Teilmarkt der mit Büro- und Geschäftsgebäuden bebauten Grundstücke in Düsseldorf lediglich 157 Mio. Euro umgesetzt. Das Transaktionsvolumen für das gesamte Jahr 2009 ist aufgrund der Finanz- und Bankenkrise schwer prognostizierbar.
Vermutlich wird sich der Anteil „sicherer“ Investitionen in Wohnimmobilien, aber auch in oben erwähnte „Core-Immobilien“ des Büromarktes erhöhen. Bei den Käufergruppen wird sich daher auch im laufenden Jahr der Trend zu einem höheren Anteil eigenkapitalstarker Investoren fortsetzen.
Wann die Trendwende auf dem Investmentmarkt erfolgen wird, hängt unter anderem von der Entwicklung der Finanzkrise und der allgemeinen wirtschaftlichen Lage ab. Keine Zweifel gibt es jedoch, dass die Landeshauptstadt mit ihren hervorragenden Rahmenbedingungen (gute Infrastruktur, hohe Kaufkraft, stabiler Arbeitsmarkt, Bevölkerungszuwachs, moderate, stabile Miet- und Kaufpreise etc.) sowie erheblichen eigenen Zukunftsinvestitionen in Infrastrukturprojekte selbst beste Voraussetzungen schafft, ihre Attraktivität für Investoren zu halten und auszubauen.