Luftbild Planungsgebiet Paulsmühlenstraße

Für diesen ehemaligen Industriestandort sind zwei Entwicklungsvarianten denkbar. Durch die Nähe zum Zentrum und zum Stadtwald im Osten ist das Gebiet attraktiv für den Wohnungsbau. Eine besondere Aufgabe des Verfahrens wird es sein, eine kreative Lösung für die Nahtstelle zur Bahnlinie mit ihrer Lärmbelastung zu finden. In einer zweiten Variante könnte eine gewerbliche Nutzung entlang der Bahnlinie als Ergänzung zum Wohnangebot entwickelt werden. Ein weiterer Aufgabenbestandteil ist die Planung einer Fußwegeverbindung von der Telleringstraße zur neuen Unterführung am Bahnhof Benrath.

Die Rahmenbedingungen für dieses Verfahren sind in einer öffentlichen Auftaktveranstaltung am 15. Februar dargelegt worden. Im Anschluss hatten Bürgerinnen und Bürgern die Möglichkeit, ihre Anregungen und Wünsche mitzuteilen. Seitdem arbeiten die fünf qualifizierten Planungsteams, die sich aus Stadtplanern und Landschaftsarchitekten zusammensetzen, an der Entwicklung von Lösungsvorschlägen für die künftige Gestaltung des Geländes.

Bei der öffentlichen Zwischenpräsentation am 19. März präsentiert nun jedes Team seine ersten Entwicklungsvarianten. Die Bürgerinnen und Bürger können sich zu den Entwürfen äußern und Anregungen abgeben. Interessierte Bürgerinnen und Bürger sind herzlich eingeladen, an dieser Veranstaltung teilzunehmen und aktiv an der Umnutzung des Gebietes mitzuwirken. Die Abschlusspräsentation wird am 15. Mai, ebenfalls in der Aula des Schloss-Gymnasiums Benrath stattfinden.

Höchstmiete leicht gestiegen   

Die Höchstmiete im Düsseldorfer Marktgebiet ist im Laufe des vergangenen Jahres leicht gestiegen und liegt zum Ende des ersten Quartals mit 5,10 pro Quadratmeter rund 2 Prozent höher als Anfang 2011. Im bundesweiten Vergleich der großen Logistikstandorte bewegt sich Düsseldorf damit weiterhin im unteren Mittelfeld. Die positive Marktentwicklung zeigt sich aber nicht nur in der gestiegenen Spitzenmiete, sondern auch in nachlassenden Incentives. Nur im Segment der älteren Bestandsflächen, die eine nicht mehr marktgerechte Qualität aufweisen, stehen die Preise noch etwas unter Druck.

Während sich der Flächenumsatz im vergangenen Jahr recht gleichmäßig auf die verschiedenen Preiskategorien verteilte, dominierten im ersten Quartal Abschlüsse in der teuersten Mietpreisklasse über 4,50 Euro pro Quadratmeter. Mehr als 60 Prozent des Flächenumsatzes entfallen auf dieses Segment. Hierbei ist allerdings zu berücksichtigen, dass ein Großvertrag von Rhenus Home Delivery GmbH über knapp 19.000 Quadratmeter in Grevenbroich hierzu überproportional beigetragen hat. Damit hat sich das Mietniveau deutlich nach oben verschoben. Diese Entwicklung kann auch als ein Zeichen dafür gewertet werden, dass viele Unternehmen bei fehlendem Flächenangebot nicht auf qualitativ schlechtere Flächen ausweichen, sondern ihre Pläne lieber verschieben. Weitere 27 Prozent des Umsatzes wurden im Segment zwischen 3 und 4 Euro pro Quadratmeter getätigt.

Perspektiven 2012

„Der Düsseldorfer Logistikflächenmarkt startet vergleichsweise erfolgreich in das Jahr 2012“, so Hans-Jürgen Hoffmann. „Es herrscht eine positive Grundstimmung, die ein gutes Jahresergebnis erwarten lässt. Ein erneutes Erreichen des Rekordumsatzes aus dem Vorjahr erscheint jedoch eher unwahrscheinlich, da die spekulative Bautätigkeit sehr gering ist und einige Flächengesuche aufgrund der geringen Verfügbarkeit von Bestandsflächen kurzfristig nicht umgesetzt werden können. Da auf Angebotsseite somit keine deutliche Entspannung in Sicht ist, bleibt diese beim Flächenumsatz der limitierende Faktor.“

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Cityrand besonders gefragt – Renditen stabil

Bei der Verteilung des Transaktionsvolumens auf die unterschiedlichen Lagen baut der Cityrand seinen Anteil im Vergleich zum Vorjahreszeitraum auf 42 Prozent erheblich aus (plus 39 Prozentpunkte). Hier wurde auch der größte Deal des ersten Quartals 2012 registriert. Die Peripherie, im vorherigen Jahr noch klar an erster Stelle, kommt mit 30 Prozent auf den zweiten Platz und muss dabei einen Verlust von etwa 47 Prozentpunkten verkraften. Auf die City und die Nebenlagen entfallen rund 22 bzw. 6 Prozent. Insgesamt ist das Investmentvolumen wesentlich ausgeglichener verteilt als im Vorjahr.
Während im ersten Quartal 2011 offene Immobilienfonds mit knapp 77 Prozent das Marktgeschehen als Investorengruppe deutlich beherrschten, fallen sie in den ersten drei Monaten 2012 mit einem Anteil von etwa 22 Prozent auf den zweiten Rang zurück. An ihre Stelle traten Immobilien AGs, die mit 42 Prozent am Transaktionsvolumen beteiligt sind. Auf den weiteren Plätzen folgen Projektentwickler (gut 16 %), Spezialfonds (knapp 7 %), geschlossene Fonds (5 %) sowie private Anleger (4 %). Das Interesse ausländischer Investoren an der nordrhein-westfälischen Landeshauptstadt hat sich erheblich erhöht: ihr Anteil steigt von 14 auf 38 Prozent.

Die Spitzenrenditen für Büroimmobilien haben sich im ersten Quartal 2012 weiter bei 5,0 Prozent stabilisiert, nachdem sie bis zur zweiten Jahreshälfte 2011 leicht nachgegeben hatten. Damit sind sie 50 Basispunkte von ihrem Tiefstand Mitte 2007 (4,5 %) entfernt. Seit dem zweiten Quartal 2011 sind die Netto-Spitzenrenditen von Geschäftshäusern in absoluten Top-Lagen mit 4,3 Prozent ebenfalls konstant geblieben. Top-Renditen von Logistikimmobilien liegen seit längerem unverändert bei 6,8 Prozent und bewegen sich damit auf einem ähnlichen Niveau wie Köln oder Berlin.

Perspektiven für 2012

„Zwar bleibt die gesamtwirtschaftliche Entwicklung, insbesondere im Hinblick auf die Krise im Euroraum weiterhin ungewiss, wie das erste Quartal 2012 aber zeigt, hat das Interesse von Investoren an Düsseldorf als Investmentstandort nicht nachgelassen“, so Meszelinsky. „Vor diesem Hintergrund kann davon ausgegangen werden, dass sich das Transaktionsvolumen zum Jahresende wahrscheinlich im Bereich der letzten zwei Jahre bewegen wird. Ob jedoch die Milliardenschwelle wie beispielsweise im Jahr 2010 überschritten wird, hängt im Wesentlichen davon ab, inwiefern ausreichend hochwertige Büroimmobilien oder Geschäftshäuser in 1A-Lagen dem Markt zur Verfügung stehen. Bei den Spitzenrenditen ist prinzipiell von einer weiteren Stabilisierung auszugehen.“

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Den City-Report Region Düsseldorf 2012 finden Sie hier

Hohe Nachfrage in 1a-Lagen

• Die Königsallee – allerorten als „Kö“ geschätzt – genießt mit ihrer Vielzahl an Luxuslabels weltweit sehr hohes Ansehen. Neben Luxusanbietern wie Gucci, Bulgari, Prada, Brioni, Versace, Dior, Giorgio Armani, Chanel und Cartier haben sich auf der „Kö“ auch nationale und internationale Filialisten (H&M, Esprit, Zara) angesiedelt. Der spezielle Branchenmix verschafft der Königsallee wesentlich höhere Passantenfrequenzen als auf vergleichbaren Luxusmeilen anderer deutscher Städte. Die Ansiedlung der Ikone Abercrombie & Fitch (Kö 17)  unterstreicht diese Qualität eindrucksvoll wie auch die für im Kö-Bogen für Herbst 2013 vorgesehene Eröffnung von Breuninger .
• Während die Königsallee ihrer Rolle als Luxus- und Flaniermeile gerecht wird, fungiert die Schadowstraße als Konsummeile mit der höchsten Passantenfrequenz in Düsseldorf, die aber zur Zeit noch durch die Baustellensituation (U-Bahn-Bau) extrem beeinträchtigt wird.
• Nach Fertigstellung der neuen U-Bahn-Wehrhahnlinie und der Neubaumaßnahmen auf den entstandenen Freiflächen (Kö-Bogen I und II) wird das gesamte Quartier nachhaltig aufgewertet. Im Sommer 2011 erfolgte die Grundsteinlegung des Projektes „Kö-Bogen I“, das mit rd. 20.000 m² Einzelhandelsfläche und ebenso viel Bürofläche in prominentester Lage zwischen Königsallee und Schadow¬straße bis Ende 2013 fertiggestellt sein soll.
Das neu entstehende Shopping-Center erweist sich wie von AENGEVELT-RESEARCH schon im Vorfeld der kontroversen städtebaulichen Diskussion prognostiziert bereits während seiner Realisierung als Magnet für nationale und internationale Einzelhändler. So hat sich hier das Vorzeigeunternehmen Breuninger auf einer Fläche von rd. 15.000 m² als Ankermieter positioniert. Zahlreiche renommierte Handels-, Dienstleister- und Büronutzer werden den „Kö-Bogen“ von der Eröffnung an zu einer weiteren begehrten Düssseldorfer Adresse machen.
• Die Einzelhandelsrelevanz der Flinger Straße vor allem als „Young Fashion-Meile“ stellt sich anhaltend positiv dar. Durch die Ansiedlung zahlreicher bekannter Labels aus dem Young-Fashion-Bereich wie z.B. s.Oliver, Tally Wejil, Snipes, Miss Sixty und Cahartt werden das Angebot der Königsallee und der Schadowstraße optimal ergänzt und die Passantenfrequenz des Standortes gesteigert. Auch die umliegenden Straßen profitieren von dieser Entwicklung, insbesondere die Mittelstraße, Mertensgasse, Benrather Straße, Hohe Straße und der Carlsplatz. Neuansiedlungen und Neuentwicklungen werten die hohe Lagequalität weiter auf und stimulieren Nachfrage und Mietpreisniveau.

Mieten in Top-Lagen auf hohem Niveau

Im Jahresverlauf 2011 stieg das Mietniveau für Ladenflächen in der Mehrzahl der marktrelevanten Lagen Düsseldorfs. Die Spitzenmieten für Ladengeschäfte in den besten Lagen konnten ihr hohes Niveau im Berichtsjahr halten oder sogar leicht zulegen.
• Das Spitzenmietniveau von EUR 250,-/m² wird vor allem in den hochfrequentierten Top-Lagen der Königsallee und Schadowstraße erzielt.
• Als zweitwerthaltigste Einzelhandelsstandorte in Düsseldorf gelten die Flinger Straße und die Achse Königsallee/Schadowstraße. Die Spitzenmieten für Läden vergleichbarer Qualität und Größe liegen hier Anfang 2012 bei rd. EUR 220,-/m²
• In Düsseldorfer 1b-Lagen (z. B. Carlsplatz, Mittelstraße) bewegen sich die Spitzenmieten für eben-erdige Ladenlokale mit rd. 100 m² im Berichtsjahr bei rd. EUR 75,-/m².
• In 2a-Lagen wie z. B. Berliner Allee und Oststraße werden stabile Spitzenmieten von rd. EUR 25,-/m² erzielt. Die marktübliche untere Mietpreisspanne beginnt hier bei ca. EUR 12,-/m².
• In benachbarten 2b-Lagen - Friedrich-Ebert-Straße, Immermannstraße, Liesegangstraße, Hüttenstraße - liegen die Mietwerte aktuell zwischen ca. EUR 8,-/m² und EUR 14,-/m².
• In den wichtigsten Düsseldorfer Stadtteilzentren - wie z. B. Luegallee in Oberkassel, Nordstraße in Derendorf, Rethelstraße im Zooviertel oder Friedrichstraße in Stadtmitte - blieb das Mietpreisniveau weitgehend stabil. Für kleinteiligere Läden um ca. 100 m² sind hier Mietspannen zwischen ca. EUR 11,-/m² und rd. EUR 60,-/m² marktüblich.

Trends der Marktentwicklung

• AENGEVELT registriert eine anhaltend hohe bzw. noch anziehende Nachfrage nach adäquaten Einzelhandelsflächen in den top Düsseldorfer Lagen u. a. seitens internationaler Filialisten.
• Dadurch gibt es in Top-Lagen - bei anhaltender Flächenknappheit – nur eine geringe Mieterfluktuation bzw. eine zügige Nachvermietung – oftmals „off market“, d.h. es gibt keine nennenswerten Leerstände.
• Entsprechend prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH in den Düsseldorfer Top-Lagen ein stabiles bis leicht steigendes Mietpreisniveau, während sich in 1b-Lagen bei gleichblei¬bender Flächennachfrage ein stabiles Preisniveau abzeichnet.
• In 2er-Lagen ist indessen standort- und objektabhängig mit vorübergehenden, teils länge¬ren Vermarktungs- bzw. Leerstandszeiten zu rechnen.

Ganze Pressemitteilung | Word-Doc 2 MB

1. Trotz der hohen Nachfrage nach Wohnraum, liegt die Zahl der beim Amt für Wohnungswesen registrierten Wohnungssuchenden im Jahr 2011 mit 4.399 Haushalten noch unter dem Niveau des Jahres 2009 (4.489 Haushalte). Das ist der drittniedrigste Wert in den letzten 10 Jahren.

2. Die Leerstandsquote nahm mit 3,35 Prozent (2011) gegenüber dem Jahr 2009 geringfügig zu. Und dies trotz der Tatsache, dass die Einwohnerzahl der Landeshauptstadt in der Zeit gestiegen ist.

3. Das Wohnungsmarktgeschehen ist gekennzeichnet durch eine Vielzahl von Umzügen. Die Summe der Wanderungsbewegungen, bezogen auf den Bevölkerungsbestand, ergibt eine Fluktuationsrate von 20,2 Prozent. Diese hohe Mobilität lässt weiterhin auf einen funktionierenden Wohnungsmarkt schließen.

4. Düsseldorf zählt weiterhin zu den attraktivsten Wohnstandorten in Deutschland. Erkennbar ist dies insbesondere an den stetig steigenden Einwohnerzahlen. So zogen im Jahr 2010 rund 37.200 Personen aus anderen Städten nach Düsseldorf. Nach Abzug der aus Düsseldorf Fortgezogenen erhöhte sich die Einwohnerzahl hierdurch um 975 Personen. Im November 2011 lag die Einwohnerzahl dann bei 591.159.

5. Die enorme Wirtschaftskraft in Düsseldorf trägt erheblich zu den steigenden Einwohnerzahlen bei. So lag das Bruttoinlandsprodukt mit 72.425 Euro erheblich über dem Durchschnitt Deutschlands von 29.278 Euro und Nordrhein-Westfalens von 29.220 Euro. Folgerichtig liegt auch das durchschnittliche verfügbare Einkommen mit 22.520 Euro jährlich erheblich über dem Landesdurchschnitt von 19.682 Euro.

6. Steigende Einwohnerzahlen führen natürlich auch zu einer erhöhten Nachfrage nach Wohnungen, und zwar in allen Segmenten. So wurden im Jahr 2010 rund 3.300 Eigentumswohnungen und 703 Einfamilienhäuser verkauft. Im Jahr 2011 stieg die Zahl auf 3.700 Wohnungen beziehungsweise 780 Einfamilienhäuser. Im Segment der Mietwohnungen reicht das Angebot von der Singlewohnung bis zum großzügigen Loft. Entsprechend breit sind die Mieten gefächert. Sie reichen im Schnitt von 6,40 Euro bis 20 Euro je Quadratmeter.

Download PDF-Datei Wohnungsmarktbericht 2010/2011 | 2,4 MB

Der neue Bürokomplex "Cubes" an der Cecilienallee.

Als Investor fungiert die weltweit agierende Carlyle Group. Das Gebäude wird nach den Plänen des Hamburger Architekten André Poitiers errichtet, der als Gewinner aus einem eigens ausgerichteten Architekturwettbewerbs hervor gegangen ist. Insgesamt entstehen über 13.500 Quadratmeter Bürofläche im Stile einer "Villa im Park" sowie 225 Pkw-Stellplätze.

Oberbürgermeister Dirk Elbers (rechts) und Planungsdezernent Dr. Gregor Bonin auf dem Dach des "Cubes".

Vor zahlreichen Gästen würdigte Oberbürgermeister Dirk Elbers den Neubau: "Ich freue mich, dass Carlyle sich entschlossen hat, in Düsseldorf zu investieren. Cubes ist ein architektonisch ansprechendes Gebäude, das sich hervorragend in sein hochwertiges Umfeld an der Cecilienallee einpasst." Der OB erinnerte daran, dass in der für den Immobilienmarkt schwierigen Zeit im Jahr 2008 die Entscheidung zur Verwirklichung des Vorhabens gefallen ist. "Da bin ich OB geworden, beides hat zum Erfolg geführt", fügte er schmunzelnd an. Die Entscheidung des Büros RölfsPartner, sich an diesem Standort neu zu engagieren, wertete er als klares Bekenntnis zum Standort Düsseldorf, der für Anwaltsbüros ein gutes Pflaster sei.

OB Elbers bei seiner Rede

Die Gesellschaft RölfsPartner wird ihren derzeitigen Hauptsitz in der Grafenberger Allee sowie weitere Büros in der Cecillienallee zusammenführen. Dafür hat sie rund 85 Prozent der Büroflächen im Cubes angemietet. Carlyle ist davon überzeugt, dass die zwei restlichen Etagen mit erstklassigen großen Büroflächen im freistehenden Haus A des Cubes schnell vermietet werden.

Das etwas über 10.000 Quadratmeter große Grundstück Cecilienallee 6–7 war zu Beginn des 20. Jahrhunderts mit einer großen Privatvilla bebaut. Im Jahre 1978 wurde als Nachfolgegebäude ein Büroobjekt errichtet. Dieses Gebäude war jedoch schon nach wenigen Jahrzehnten nicht mehr zeitgemäß und stand leer. Nun entsteht hier der Bürokomplex Cubes. Das Bauwerk wird durch umweltfreundliche Fernwärme geheizt. Angestrebt wird vom Bauherrn eine Zertifizierung des Gebäudes nach den Standards der Deutschen Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen. Die Fertigstellung ist für das erste Halbjahr 2013 geplant.